Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière

J'ai lu The Art of Spending Money de Morgan Housel, et j'en tire les 15 niveaux d'indépendance financière (je suis au 12e) et ce que le livre change pour un investisseur immobilier.Gagner de l'argent, l'investir et le dépenser sont trois compétences différentes. On parle toutes les semaines des deux premières. Cette fois, on s'attaque à la troisième, chapitre par chapitre, avec mes propres arbitrages.🚀 Au programme :• En ouverture : la vente de mon premier appartement acheté en France, 4 ventes en cours (moins de 20 % du parc) et pourquoi 7 à 8 ans de détention est un bon moment pour arbitrer• Pourquoi 2020-2021 n'avait rien de simple pour un investisseur, quoi qu'en disent certains youtubeurs• On n'achète pas des objets : on achète de l'attention, du respect ou une réparation du passé• Le test de l'île, appliqué aux dépenses et à l'investissement : pourquoi un parc rentable n'a rien d'instagrammable, et comment j'ai acheté jusqu'à 1 million d'euros d'immobilier en une année• Riche contre fortuné : les Vanderbilt, Chuck Feeney, et pourquoi la richesse se mesure au patrimoine, pas au salaire• Le regret comme meilleure mesure du risque, et pourquoi beaucoup d'investisseurs ont déjà « assez » sans le savoir• Les 15 niveaux d'indépendance financière, de la dépendance totale au contrôle complet de ton temps• Ce que je paye sans hésiter, ce que j'ai coupé, et la voiture électrique qui m'économiserait 500 € par mois que je refuse quand même• Petites dépenses contre gros sujets : les 250 000 $ de café latte et tout ce qui dépasse 20 000 €⏱️ Sommaire :00:00 Intro et vente du premier appartement04:56 Le live du 8 novembre, les taux, 2020-202108:09 Alicante 2027 avec Jonathan19:09 Le livre de Morgan Housel26:27 Tout comportement a du sens32:22 L'argent, outil ou règle de statut41:45 Ce que tu ne vois pas chez les autres52:57 Riche ou fortuné56:19 Utility vs status, appliqué à l'immobilier1:01:57 Risque et regret1:06:10 FOMO et entourage1:10:03 Les 15 niveaux d'indépendance financière1:17:15 Dette sociale et vrai prix d'un objet1:22:36 Trouver ses dépenses par élimination1:31:34 Tableurs contre émotions1:35:15 Petites dépenses, gros sujets1:41:23 Le livre en 6 idées🎧 Un nouvel épisode chaque mercredi. Abonne-toi pour ne pas rater le prochain.⭐ Le podcast t'aide ? Laisse 5 étoiles, ça prend dix secondes.Bonne écoute !📅 Live gratuit avec Michel, « Pourquoi personne ne nous apprend à devenir riche ? », dimanche 8 novembre à 20h30 : www.grosbillets.com/live🌞 Alicante 2027 avec Jonathan, du 13 au 17 mai, 990 € tout compris hors transport : www.grosbillets.com/alicante📍 Strasbourg, samedi 7 novembre, dernières places : www.grosbillets.com/67📞 Pour parler de ton patrimoine et de tes arbitrages : www.grosbillets.com/appel-decouverte ou [email protected] 👉 Tous mes liens : www.grosbillets.com/liens

Cette semaine, on sort un peu de l'immobilier pour aller voir un actif que beaucoup d'entre vous regardent du coin de l'œil sans oser y aller : la reprise d'entreprise. 💼Mon invitée s'appelle Joëlle, elle a 31 ans et elle vit en Bretagne. Elle a passé huit ans comme infirmière, dont quatre en libéral à cinq ou six mille euros par mois, ce qui lui a permis d'acheter deux immeubles de rapport et d'en restructurer un en six logements. Et puis elle a découvert la reprise, avec un argument qui parle immédiatement à un investisseur immobilier : la dette se lève sur sept ans, pas sur vingt. 🏦Sa première opération, une fabrication de portails en aluminium sur mesure avec cinq salariés, a capoté à deux semaines du closing parce qu'elle achetait les murs en même temps que la société. Elle avait déjà démissionné. Aujourd'hui, elle est intermédiaire en cession d'entreprise et elle accompagne des repreneurs.Dans cet épisode, on démonte la mécanique complète : combien d'apport il faut réellement (20 000 € pour commencer, 20 à 30 % du prix pour la banque), comment le crédit bancaire est plafonné par la capacité d'autofinancement, pourquoi les banques ne retiennent que 70 à 80 % de cette CAF, ce que couvre la garantie BPI (60 %), ce qui reste en caution personnelle, et comment aller chercher le complément avec du crédit vendeur, des prêts d'honneur, des business angels ou un club deal. 📊On parle aussi du crédit vendeur qu'elle négocie systématiquement entre 20 et 30 % sur cinq à sept ans, de l'earn out qui conditionne une partie du prix au renouvellement d'un contrat cadre, de la garantie d'actif et de passif qui vous protège du passé de la boîte, et du calendrier réel d'une opération : douze mois en moyenne, six à neuf mois une fois la cible identifiée.Et parce que les chiffres ronds circulent beaucoup en ce moment : sur les 700 000 entreprises de boomers censées arriver sur le marché, Joëlle estime qu'on sera plutôt autour de 40 000 par an réellement vendables. Le reste, ce sont des boîtes sans process, trop chères, ou qui tournent entièrement autour de leur dirigeant. 🎯Au programme également : quelle taille de cible viser selon votre profil (5 salariés minimum, 250 000 € de chiffre d'affaires minimum, et 1 à 2 millions de valorisation si vous avez déjà managé), pourquoi les petites boîtes sont plus risquées que les grosses, les secteurs qu'elle travaille et ceux qu'elle refuse, et le dossier où 100 000 € manquaient sur les fiches de paye, ce qui a fait sauter 700 000 € du prix.Bonne écoute. 🎧 Les liens cités dans l'épisode :🎬 Les Coulisses de Bye Bye Patron, mes vrais chiffres et mes opérations en cours, dont le calcul complet de la plus-value et des impôts sur l'appartement que je vends cette semaine : www.grosbillets.com/coulisses🔴 Le live du dimanche 8 novembre avec mon associé, « Pourquoi personne ne nous apprend à devenir riche ? » : www.grosbillets.com/live📈 Ma formation « Investir en bourse en 60 minutes chrono », vendue 47 € pendant des années et aujourd'hui gratuite : www.grosbillets.com Pour retrouver Joëlle Rivoal : Instagram reprise.entreprise (au singulier) et repriseelite.fr 👉 Tous mes liens : www.grosbillets.com/liens

📞 Faire ta simulation chez Réassurez-moi : https://www.reassurez-moi.fr/simulation-assurance-pret-immobilierTrois emprunteurs, trois dossiers réels : 12 000 €, 34 000 € et 11 000 € économisés sur leur assurance emprunteur, avec des garanties identiques à celles de leur banque. Pourtant, sept emprunteurs sur dix ne changent jamais de contrat.🛡️ Tanguy fait de l'assurance de prêt immobilier son quotidien depuis quatre ans. On a repris le sujet dans l'ordre et sans jargon : à quoi sert vraiment ce contrat, ce qu'il couvre, ce qu'il coûte, et à quel moment il devient intéressant d'en changer.🚀 Au programme :• Le bénéficiaire, c'est la banque : décès, PTIA, ITT, IPT et option dos et psy, expliqués simplement• La quotité : 100 % par tête, 70/30 ou 50/50, et pourquoi ce choix se fait au départ, puisqu'on ne pourra plus le baisser ensuite• La loi Lemoine : changer d'assurance à tout moment, dès le premier mois, à condition de garanties équivalentes• Cotisation variable ou fixe : la règle des huit ans, durée moyenne de détention avant revente• Les trois cas chiffrés : un couple de cadres à 350 000 € d'emprunt, un couple à 850 000 € qui a changé un mois après la signature, un investisseur seul à 450 000 € qui a attendu six ans• SCI, SARL, SAS : le changement limité à la date anniversaire avec deux mois de préavis, et la phrase de l'offre de prêt qui peut bloquer un an• La relation bancaire : quand changer tout de suite, quand réfléchir, et le cas d'une banque qui demande de laisser 10 % de l'encours en dépôt• Le questionnaire de santé supprimé sous 200 000 € assurés, tous prêts confondus, remboursés avant 60 ans• L'arrêt de travail : franchise de 90 jours, réductible à 60 ou 30 jours pour les artisans et les libéraux, burn-out compris• La garantie perte d'emploi, et pourquoi elle vaut rarement son prix• Ski, hors-piste, moto, plongée, sports de combat : ce qu'il faut déclarer• Arrêter de fumer depuis deux ans, perdre du poids, changer de métier ou partir vivre au Luxembourg : les changements qui font bouger le tarif• La transparence : 80 € de frais de courtage par assuré, et les démarches de transfert jusqu'à l'avenant⭐ Le podcast t'aide ? Laisse 5 étoiles, ça prend dix secondes.🎧 Bonne écoute. 👉 Tous mes liens : www.grosbillets.com/liens

🎬 Les Coulisses de Bye Bye Patron, mon podcast privé : mes hacks, mes outils et mes trouvailles du moment, une nouvelle vidéo chaque semaine. 19 € par mois, sans engagement : www.grosbillets.com/coulissesSa SCI à l'IS a été refusée par la banque. Pas à cause de son apport, pas à cause de ses revenus, pas à cause du bien. À cause de la commune : trop de faillites d'entreprises y avaient été enregistrées, le dossier passait donc en catégorie professionnelle, et le comité ne voulait plus financer d'entreprise dans cette ville. Il a acheté son immeuble quand même, et il sort 15 % net.🏠 Quatre ans plus tôt, Jocelyn servait des repas dans le restaurant de son oncle pour 1 700 € par mois. Avant ça : livreur de pizzas, mise en rayon à moins 18 degrés, chargement de camions chez Geodis pour 584 € net sur sa première fiche de paye. Il casse son CPF, ajoute de sa poche pour une formation, et se met à visiter.💶 Le premier achat, dans le détail. Cinquante visites à Béziers sans rien signer. Une offre acceptée puis retirée au compromis, quand il découvre que l'agent porte le même nom que le vendeur. Puis un studio à Nîmes, affiché 69 000 €, acheté 57 000, financé à 1,86 %. Résultat : 250 € de crédit pour 500 € de loyer, et 8 000 € de travaux qu'il fait lui-même en un mois et demi, sauf les fenêtres.🔑 Trois ans d'impayés. Sa deuxième locataire arrête de payer dès le premier mois. Visale prend le relais et paie pendant trois ans, jusqu'à la libération du logement début 2026. Aucune dégradation, un jugement reçu récemment. Jocelyn raconte la procédure et le conseil de l'huissier qui a débloqué la sortie.🏢 L'immeuble. Cinq lots dans les Hauts-Cantons, affiché 132 000 €, acheté 125 000. Vingt et un mille euros de travaux faits en grande partie lui-même, 2 000 € de loyers pour 845 € de crédit. Le local commercial du rez-de-chaussée est devenu une laverie à 400 € par mois en bail 3-6-9. Et le jour du compromis, en ouvrant le placard électrique, il tombe sur un sac contenant un taser et une arme. Ce qui suit vaut le détour.🏦 Le financement, suite. Un CDD qui bloque le dossier de résidence principale au Crédit Agricole, puis un oui immédiat au CIC obtenu grâce au notaire de la commune. Jocelyn explique aussi pourquoi la règle des trois bilans est moins bloquante qu'on le dit.📈 Le métier d'agent immobilier, sans filtre. Plus de mille portes toquées. Un lancement en mars 2023, une première offre acceptée le 28 décembre 2023, une première commission encaissée en février 2024. Un an sans revenu de commission, avec 900 € de chômage et 500 € de loyer pour tenir. Puis 50 000 € de chiffre en 2024, 100 000 en 2025. Il détaille la rémunération des réseaux de mandataires, les 69 % qui lui reviennent, ce que deviennent les 31 % restants, et pourquoi il ne prospecte quasiment plus : 90 % de son activité vient aujourd'hui de la recommandation, et il préfère payer 300 à 600 € d'apport d'affaires que passer trois heures dans la rue.✅ Et la partie la plus utile pour ceux qui vendent. Sa check-list : le prix avant tout, parce que dans 90 % des cas un bien qui ne part pas est un bien mal positionné. Ensuite la multidiffusion, parce que les contacts qui viennent du Figaro ou de SeLoger ne se comportent pas comme ceux du Boncoin. Puis les détails qui coûtent trois fois rien : un coup de peinture, quelques accessoires, une visite calée l'après-midi quand le bien est exposé sud-ouest, jamais un jour de pluie, et une sonnette qui marche.🎧 Bonne écoute. 👉 Tous mes liens : www.grosbillets.com/liens

Il y a trois ans, Claire Lambert passait dans le podcast pour raconter comment elle avait acheté 16 appartements en un an après s'être lassée de la vie sous les cocotiers. C'est resté l'épisode le plus écouté depuis. Je l'ai recontactée pour savoir ce qu'elle était devenue, et la réponse est plus intéressante que prévu. Depuis, Claire a acheté un immeuble par an en 2024, 2025 et 2026, elle a eu deux enfants, elle a acheté sa résidence principale, et surtout elle a changé de façon de travailler. Le paradoxe qu'elle assume dans cet épisode : plus elle prend de l'expérience, plus elle met de barrières. Elle refuse aujourd'hui des projets qu'elle aurait signés sans hésiter à ses débuts, elle fait passer des charpentiers et des experts même quand aucun voyant n'est au rouge, et elle a arrêté deux Airbnb sur trois parce qu'ils représentaient 80% de sa charge mentale. On parle financement, et sans filtre : la multibancarisation subie plutôt que choisie, dix banques vues pour un ou deux accords sur les derniers projets, le nom propre devenu impossible, et ce constat qui va en rassurer plus d'un, un débutant a aujourd'hui plus de chances de faire financer un immeuble à 200 000 euros qu'elle. On parle aussi de sa recherche de 9% brut en Savoie et en Isère, deux départements où tout le monde jure que c'est infaisable, de sa règle de la plus-value latente avant l'achat, de la concurrence des marchands de biens, et de la vraie question qui vient après : est-ce qu'on sait revendre ce qu'on a acheté ? Je raconte de mon côté pourquoi je n'arrive pas à vendre un appartement qui sort 20% de rentabilité, et ce que ça m'a appris sur les critères réels des acheteurs. Et puis on a beaucoup digressé, sur l'arbitrage entre remettre 100 000 euros dans quatre immeubles ou dans une maison avec un jardin, sur l'héritage et le moment où on décide de profiter, et sur le projet que Claire prépare : acheter des appartements près des hôpitaux pour loger les proches de personnes hospitalisées. Un épisode pour les investisseurs qui ont déjà du patrimoine et qui se posent la question du rythme, du financement et de la suite. 👉 Tous mes liens : www.grosbillets.com/liens