Claim OwnershipL'immobilier en Israël
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© Yoann Meloul
Description
Si vous souhaitez mieux comprendre les règles de l'immobilier en Israël, être familier des modalités d'acquisition et de vente d'appartement, rester informés des tendances et de l'état du marché, comprendre le fonctionnement des agences immobilières, et plus généralement avoir accès aux actualités immobilières du moment, le tout en français, ce Podcast est fait pour vous. Des professionnels expérimentés prennent la parole et partagent leur expérience avec vous. Fondé et animé par Yoann Meloul.
22 Episodes
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Chiffres clefs, rapports officiels, analyses: ce qu'il faut absolument savoir pour mieux comprendre le marché, avec en prime un nouveau rapport sur le nombre de personnes propriétaires de leur logement!
Les sujets abordés:
Prix de l'immobilier: poursuite de tendance?
Nombre de ventes d'appartements neufs par les promoteurs: élément clefs du marché de demain
Prix des locations: à surveiller de près
Nombre de mise en chantier: indice essentiel pour anticiper les variations de prix
NOUVEAU! Ratio entre les propriétaires et les locataires de logement: une particularité qui peut expliquer la résistance des prix?
Indice du coût de la construction pour Août 2023
Chiffres clefs, rapports officiels, analyses: ce qu'il faut absolument savoir pour mieux comprendre le marché, avec en prime un nouveau rapport sur le nombre de personnes propriétaires de leur logement!
Les sujets abordés:
Prix de l'immobilier: poursuite de tendance haussière?
Nombre de ventes d'appartements neufs par les promoteurs et appartements de seconde main: en hausse depuis 4 mois.
Prix moyen des appartements par ville et par région: combien en moyenne faut-il payer pour un appartement à Tel Aviv?
Indice du coût de la construction pour Avril 2024
Abordons ensemble les données chiffrées publiées par le Bureau National des statistiques israélien ainsi que par le Ministère des Finances:
Nombre de transactions dans l'ancien et dans le neuf, par région,
Marché du neuf: après un plus bas en terme de ventes, un retour à la hausse?
Prix en baisse très légère à -0.2%.
Prix entre Mai-Juin 2023 / Mai-Juin 2022: +5.2%
Indice du coût de la construction: juillet 2023 -0.2%
Retour sur une série de chiffres clefs et de rapports officiels sur l'immobilier publiés au 15 juin 2023:
nombres de ventes appartements anciens et neufs avril 2023: -56% par rapport à avril 2022
nombres de ventes appartements neufs: Fev/Mars/Avril 2023 par rapport à Nov/Dec/Janv: - 19%.
Mais en prenant en compte l'aspect saisonnier: 0%. Donc sur les 6 dernier mois, niveau bas mais stable du nombre de ventes d'appartements neufs.
indice du coût de la construction pour mai 2023: -0,1%. Total de +1.5% depuis le début de l'année, un indice plutôt doux pour le premier semestre 2023.
indice des prix de l'immobilier pour les des 2 derniers mois par rapport au 2 mois précédents (ancien et neuf confondu): -0.2%. stagnation voire baisse légère des prix, quel direction prend le marché?
Un programme chargé pour mieux comprendre les enjeux du 2ème semestre 2023 et ses opportunités.
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
Attention, il ne s'agit pas d'une réduction de la taxe en elle-même, mais juste d'une actualisation des montants limites des tranches de manière automatique du fait que ces derniers soient indexés sur l'inflation. Application au 16/1/2023 pour un an.
En clair, une plus grande partie du prix de l'acquisition sera imposée dans les premières tranches, et donc le total sera un peu inférieur à celui qui aurait été payé en 2022 pour la même transaction.
Par exemple, pour un premier appartement, la tranche exonérée de taxe d'acquisition passe de 1,805,545sh en 2022 à 1,919,155sh pour 2023. Donc pas de taxe à payer jusqu'à 1,919,155sh.
Pour rappel, la taxe d'acquisition dépend de deux facteurs principaux:
s'agit-il de l'acquisition d'un premier appartement ou pas (2ème, 3ème etc.)
quel est le montant de l'acquisition, qui sera imposé par tranche.
PREMIER APPARTEMENT
Voici les nouvelles tranches applicables depuis le 16 janvier 2023 jusqu'au 15 janvier 2024:
entre 0 et 1,919,155sh: 0%
entre 1,919,155 et 2,276,360sh: 3.5%
entre 2,276,360 et 5,872,725sh: 5%
entre 5,872,725 et 19,575,755sh: 10%
Exemple pour un appartement à 2,200,000sh, la taxe d'acquisition sera de 9,830sh.
APPARTEMENT SUPPLEMENTAIRE (2ème appartement etc.)
2 différences majeures: imposition dès le premier shekels et taux supérieurs:
entre 0 et 5,872,725sh: 8%
plus de 5,872,725: 10%
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
Retour sur une série de chiffres clefs et de rapports officiels sur l'immobilier publiés au 15 janvier 2023:
indice des prix de l'immobilier: +0.3% - les chiffres et analyses sur l'évolution des prix et ce qu'on peut penser de la période qui s'ouvre
indice du coût de la construction pour décembre 2022: 0% - une bonne nouvelle pour les acquéreurs d'appartements neufs en cours de construction
nombre de ventes d'appartements neufs pour octobre novembre 2022: ralentissement de la baisse continue du nombre de transactions dans le neuf
analyse de l'étude de Globes sur le prix moyen des 4p dans 26 villes d'Israël: les prix, les tendances.
Un programme chargé pour mieux comprendre la période qui s'ouvre avec 2023.
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
Dans cet épisode nous allons aborder les étapes une par une, puis les différents types de taux pratiqués par les banques en Israël, le risque de l'évaluation du bien par l'expert de la banque, et enfin les avantages de faire appel à un courtier en crédit.
Rappelons qu'en Israël, le contrat d'acquisition d'un bien immobilier ne comporte pas de condition suspensive d'obtention de crédit. Alors comment signer ce contrat sans savoir si un crédit sera finalement octroyé par une banque?
Première étape: obtenir ce qu'on appelle un "ishour ikroni" (accord de principe) avant la signature du contrat d'acquisition. Ce document émis par une banque mentionne un accord pour un crédit dans les conditions prévues dans ce document,
Deuxième étape: signer le contrat d'acquistion du bien,
Troisième étape: retourner voir des banques pour négocier le crédit sur la base du contrat d'acquisition et obtenir le crédit définitif après négociations.
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
Lors de la négociation pour l'achat et la vente d'un appartement de seconde main en Israël, trois points essentiels doivent être convenus entre les parties:
le prix,
les échéanciers de paiement, c'est à dire la somme remise par l'acquéreur le jour de la signature du contrat ainsi que les sommes versées pour ce dernier par la suite jusqu'à la remise du bien,
la date de remise du bien.
A défaut de ce que l'on pourrait penser, ce n'est pas toujours le prix qui fait la différence: c'est parfois la date de remise du bien. Pour un vendeur comme pour un acheteur, cette date peut rendre la transaction réalisable ou au contraire iréalisable.
Pour l'acquéreur, toute somme versée avant la remise du bien est une somme qui ne donne pas de rentabilité, voire lui coûte de l'argent, si les fonds proviennent d'un crédit. La date peut également rendre impossible la transaction au regard de contraintes personnelles, écoles des enfants, présence en Israël, etc.
Pour un vendeur habitant l'appartement vendu, la date de remise du bien est capitale car il doit s'organiser pour avoir la possibilité de quitter ce logement, et donc il doit s'assurer que son prochain logement est lui aussi disponible au plus tard à cette date.
Bref, la question de la date de remise du bien doit être absolument abordée dès la mise en vente du bien, et au plus tôt dans les négociation entre parties.
Dans cet épisodes, seront abordés des exemples concrets avec des solutions en mesure de résoudre les contraintes des parties en terme de date de remise du bien.
Sur Yoann Meloul, fondateur et animateur du premier Podcast sur l'Immobilier en Israël en français
En janvier 2023, le plafond du loyer en dessous duquel les revenus locatifs sont exonérés de déclaration et d'imposition devrait être relevé de 5196sh à 5500sh par mois. En effet, ce plfaond est indexé sur l'indice des prix à la consommation qui devrait atteindre les 5% pour 2022. En clair, cela signifie que les propriétaires pourront louer leur appartement aux alentours de 5,500sh sans devoir ni déclarer ces revenus, ni payer d'impôts.
C'est donc une bonne nouvelle pour les propriétaires, et sûrement une moins bonne pour les locataires dont le loyer avait été fixé au départ en fonction de ce plafond: à la première occasion, leurs propriétaires tentera sûrement d'actualiser le loyer à la hausse tout en restant en dessous du plafond.
Cet épisodes est l'occasion de revenir rapidement sur les trois formules d'imposition des propriétaires particuliers:
La formule d'exonération totale (loyer inférieur à 5196 aujour'hui) ou la formule d'exonération partielle (loyer inférieur à 10392sh) - possibilité de déduire des frais
La formule taxation forfaitaire de 10% - aucune déduction de frais possible
La formule imposition générale selon les tranches d'imposition du propriétaires - possibilité de déduire des frais
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
Cela ne vous a sans doute pas échappé, le statut protecteur du locataire français n'est pas la règle en Israël. Les augmentations rapides de loyer et les fins de contrat mettent régulièrement les locataires israéliens en position de faiblesse face aux propriétaires, en particulier dans les zones à forte demande.
Abordons ensemble l'économie générale du contrat de location en Israël en passant notamment en revue:
les règles particulières de la durée de la location,
les options de renouvellement de contrat,
les mécanismes d'augementation de loyer,
les éléments à fournir lors de la signature du contrat avec le propriétaire comme les garanties ou les chèques de loyer.
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Cet épisode a opur but de compléter le premier épisode sur le marché au 15/12/2022 sur la base d'autres données, celles de l'Etude publiée par le Département Économique du Ministère du Trésor Israélien en Décembre 2022.
En octobre 2022 a été enregistré le plus bas niveau de ventes de logements depuis avril 2022, mois qui correspondait à l’épidémie de Corona.
Focus sur l'augmentation de vente d'appartements neufs à livraison supérieure à 2 ans, sur l'évolution de la part des investisseurs dans le parc immobilier et bien d'autres informations utiles pour investir.
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
Le 15 de chaque mois, le Bureau National des Statistiques israélien publie une série de rapports concernant l'immobilier: la demande en appartements neufs, le nombre de ventes d'appartements neufs, l'indice des prix de l'immobilier pour le trimestre précédent, l'indice du coût de la construction. L'occasion de faire une revue de presse et s'informer sur les tendances actuelles sur la base de chiffres précis.
L'indice du coût de la construction est un élément important à comprendre dans une acquisition d'appartement sur plan pour ne pas être surpris par des sommes supplémentaires à payer à la livraison. En bref, les sommes non versées jusqu'à la livraison de l'appartement sont indexées sur cet indice qui est publié tous les 15 du mois par le Burean National des Statistiques. Depuis une loi de juin 2022, l'indice ne peut porter au maximum sur 40% du prix de l'appartement. Comment cela fonctionne-t-il? Quelles sont les techniques de vente des promoteurs autour de cet indice? Pour 2021 et 2022, l'indice s'est littéralement envolé à plus de 5% par an. Mais depuis 3 mois il semble stagner. Qu'est ce que cela change pour les acquéreurs? Autant de question que nous allons essayer d'aborder dans cet épisode
Le transfert de fonds de l'étranger vers Israël peut parfois prendre une tournure pour le moins fastidieuse. Les banques en Israël sont de plus en plus pointilleuses pour accepter ces fonds venant de l'étranger. Or, lors de la signature d'un contrat d'acquisition (qui est définitif pas sous conditions suspensives) l'acquéreur doit faire un premier paiement, soit par chèque bancaire soit par virement. Par conséquent, il faut absolument pouvoir réaliser ce paiement à partir de fonds déjà en Israël. Comment s'organiser avec ou sans compte bancaire en Israël? Cet épisode donne les lignes indispensables pour entamer son projet d'acquisition dans le bon ordre.
Quelques données intéressantes sur l'évolution des prix, du nombre de ventes d'appartement neuf et de tendance pour la période allant jusqu'en Septembre 2022.
Chiffres clefs, rapports officiels et analyses en 15 minutes
Sujets abordés:
Nombre de ventes d'appartements (neufs et anciens): stabilisation à un niveau moyen.
Prix de l'immobilier: +0.9%
Où en sont les investisseurs sur le marché immobilier?
Primo-accédants: retour à l'achat malgré tout
Indice du coût de la construction pour Juillet 2024: +0.2%
Chiffres clefs, rapports officiels et analyses en 15 minutes
Sujets abordés:
Nombre de ventes d'appartements (neufs et anciens): stabilisation à un niveau moyen.
Prix de l'immobilier: +0.7%
Prix moyen d'un appartement (par région)
Indice du coût de la construction pour Juillet 2024: +0.4%
Chiffres clefs, rapports officiels et analyses en 10 minutes
Sujets abordés:
Nombre de ventes d'appartements (neufs et anciens): toujours en hausse.
Prix de l'immobilier: +0.8%
Indice du coût de la construction pour Juin 2024
Chiffres clefs, rapports officiels et analyses.
Sujets abordés:
Nombre de ventes d'appartements (neufs et anciens): poursuite de l'augmentation?
Prix de l'immobilier: tendance haussière confirmée?
Tel Aviv reprend des couleurs?
Indice du coût de la construction pour Mais 2024
Retour sur une série de chiffres clefs et de rapports officiels sur l'immobilier publiés au 15 février 2023:
indice des prix de l'immobilier: +0.2%. les chiffres et analyses sur l'évolution des prix et ce qu'on peut penser de la période qui s'ouvre
nombre de ventes d'appartements neufs pour novembre/décembre 2022: poursuite de la baisse continue du nombre de transactions dans le neuf et dans l'ancien. Qui n'achète plus d'appartement? Primo accédants? Propriétaires? Investisseurs?
indice du coût de la construction pour décembre 2022: +1.2%: retour à la hause après 3 mois de pause à 0%?
Un programme chargé pour mieux comprendre la période qui s'ouvre avec 2023.
Yoann Meloul Immobilier 054-6998623
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