Claim Ownership正律思
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很多事情選擇只有一次，如何讓每次的選擇都創造更多機會，一起和鄭律師做正確的法律思考。
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120 Episodes
Reverse
日本溫泉旅館，外觀、設備竟然維持得像新房一樣。
反觀臺灣，很多老屋卻常常磁磚掉落、設備老舊，甚至要等區權會開會通過才有辦法修。
關鍵差在哪？其實就在「修繕基金制度」。
這一集，鄭律師從日本老屋，談到《都市更新條例》第4條的整建與維護，也聊聊臺灣老屋翻修的制度盲點。
👉點擊收聽，一起用法律思考看都市更新。
一、日本的溫泉旅館，維護特別好？
二、日本老屋為何不顯老？關鍵在「修繕管理費」
三、臺灣不動產成本的外部化問題
四、從《都市更新條例》第4條看三種更新方式
五、都市更新其實早已提供「整建」的選項
六、臺灣制度推動的兩大難題：沒有管委會與資金保管問題
本集逐字稿連結：https://lihi2.me/DKbRH
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都更訴訟輸了，要不要上訴？
年前結案潮剛過，判決出爐後，最現實的問題來了——敗訴了，到底該不該上訴？
都更行政訴訟只有單一個「事實審」，一旦輸了，上訴就是法律審，難度大不同！
什麼情況值得打到底？決定上訴前又該做哪三件事？
這一集帶你從制度結構到實務判斷，一次講清楚。
別讓錯誤判斷，影響你的權益。
一、年前結案潮後的現實問題：訴訟輸了怎麼辦？
二、都更行政訴訟的制度結構：只有單一個「事實審」
三、聽證程序後可免除訴願的法律依據
四、行政訴訟敗訴後，什麼情況下值得上訴？
五、決定上訴前必做的三個步驟
六、律師叮嚀：事實審是訴訟的地基工程要把握
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/jyqPp
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過年前的大掃除，不只是在家裡，也該發生在都市更新的觀念裡。
鄭律師從實務經驗出發，點出都市更新中地主最常見的三個壞習慣，提醒大家新的一年不要再犯，讓都更之路走得更順、更安心。
一、都更壞習慣一：問都不問就反對，讓更新之路卡關
二、都更壞習慣二：想都不想就簽約，代價往往更高昂
三、都更壞習慣三：看都不看就懷疑，陷入不必要的猜忌
四、律師的新年叮嚀與祝福
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/QIn4G
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都更行政訴訟中，很多案子不是輸在法律見解的歧異，而是輸在「不會使用證據做有利主張」。
行政訴訟法第189條，不只是條文，更是翻盤關鍵。
👉都更訴訟經驗分享｜第三集
鄭律師，帶你看懂法院如何形成心證
提供以下內容大綱～
一、證據裁判原則-行政訴訟法第189條
二、言詞辯論終結後的新證據，法院能不能直接用？
三、最高行政法院怎麼看？一個關鍵判決告訴你答案
四、自由心證的基本原則
五、證據不是越多越好，重點是「說清楚、排整齊」
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/sd6SX
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開庭時，法官語氣不耐、頻頻打斷你說話，這代表案件已經對你不利了嗎？
在都更行政訴訟中，態度≠判決結果。程序才是真正關鍵。
本集鄭律師將從實務經驗出發，快速整理以下重點：
✔ 法官在開庭中有哪些應遵守的規範
✔ 當發言受限時，如何合法留下紀錄
✔ 哪些動作，才能為未來上訴保留空間
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/tVPSz
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你知道嗎？
都市更新真正能翻盤的時間，只有短短的兩個月！
很多地主一路參加公聽會、聽證會，卻不知道一旦事業計畫與權利變換計畫核定，沒有在期限內提起行政訴訟，案件幾乎就定案了。
這一集Podcast，我們用實務經驗帶你了解：
✔ 都更行政訴訟到底是在告誰
✔ 為什麼它被稱為地主的最後一道防線
✔ 什麼時候，就該開始準備訴訟
如果你或家人正面臨都市更新的十字路口，這一集，一定要聽。
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/eFevD
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長輩失智後，家人最擔心的莫過於「能不能替他做決定？」
本集帶你從監護宣告到法院同意，一步步拆解最重要的法律流程，讓你避免「簽了卻不算」的風險！
一、監護宣告如何啟動（民法第14條）
二、監護人可以直接簽約嗎？（民法第1101條）
三、受監護宣告人參與需先向法院聲請同意
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/dXeuU
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家中長輩有失智症，就不能參與都更簽約嗎？
本集帶你從醫學與法律角度解析失智對同意書效力的影響，並教你實務上的關鍵步驟，避免未來爭議。
歡迎一起跟鄭律師做正確的法律思考，快速整理以下內容大綱～
一、從醫學觀點看失智症
二、失智症對法律行為的影響
三、律師實務經驗分享
四、家人幫寫「代」字的簽署效力
五、海外地主授權書要經駐外使館認證
六、失智不等於不能簽約
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/F9EpP
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👉在AI當道的時代，專業的價值還剩下什麼？
從都市更新的實務諮詢、到面試實習律師的真實觀察，鄭律師分享他這一年對AI、思考能力與差異化的反思。
一、年末的輕鬆開場：錄音室關門之後
二、年終盤點：事務所招募與世代差異
三、從都更諮詢談起：AI給的答案，真的夠用嗎？
四、專業判斷的價值：AI沒告訴你的那一層
五、AI與K型分化：它是放大你，不是拯救你
六、聽著大家的聲音，邁向2026年
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/wnXQY
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🎧《耶誕夜，不只是都更》
陪你一起，做一次溫柔但理性的思考。
這一集，鄭律師想跟你分享一段在寒冬裡，騎著腳踏車環台，看見笑容、也看見眼淚的故事。
一、寒冬出發的單車環台與幸福巴士
（ㄧ）為什麼有人笑、有人哭？
（二）同樣的善，兩種情緒
二、從公益回到都更：快樂的都更，與痛苦的都更
三、都更整合的關鍵：初心，決定結果
四、當初心消失：都更話術與真實案例
五、鄭律師耶誕夜祝福
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⚠️你是不是也被這樣說過？
「不簽約，未來就不能選好戶型喔！」
「有簽合建契約的地主會先挑，你會排後面！」
👉這些說法都是錯的，甚至可能違法。
不簽合建契約≠權益被排除
權利變換戶的選屋順位，不因未簽約而降低！
一、參與都更不一定要簽合建契約
二、選屋衝突：簽約戶vs.權變戶
三、關鍵觀念：簽約者沒有「選屋優先權」
四、權利變換戶與協議合建戶的權利義務同等重要
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你正在考慮委建還是合建嗎？
在市場快速變動的這幾年，委建契約看似能把利潤留給地主，但你真的了解背後的法律風險嗎？
鄭律師常說：報酬越高，風險越大。
這集將帶你學會用正確的法律思維保護自己。
一、委建契約為何突然變多？
二、委建契約風險一：特別代理權限
三、委建契約風險二：比價、議價、磋商重要性
四、委建契約風險三：地主承擔對外簽約的法律責任
五、律師實務經驗分享
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憑著我們處理多件都更案的承辦經驗，整理出最常被誤會的四大都更冷知識。
鄭律師將用最簡單的方式帶你一次看懂！
Ｑ1：房子進入都更後，銀行為什麼突然不給增貸？
Ｑ2：工地看板換了「起造人」，是不是建商跑路？
Ｑ3：最後怎麼多一個「共同實施者」？是不是建商出問題？
Ｑ4：為什麼房子拆很快，建案卻遲遲不開工？
其實答案全都藏在《都市更新條例》第54、55條！
本集將從條文切入，帶你看懂都更背後的法律邏輯。
立即收聽！
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你看到鏟子以為在開工，結果那只是拜拜！？
你以為動工了，其實建照不久可能就失效！？
都市更新最怕的不是延遲，而是被誤導。
本集鄭律師將帶你了解開工的定義，才能避免被拖工。
一、你以為的開工不是開工：建築法第54條的建管開工
二、最常混淆的兩種開工：儀式開工vs.契約開工
三、關鍵時刻：什麼叫「實質開工」？
四、其實你更該注意完工日的約定
五、結論：四大開工記清楚
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站在都更與危老現場最前線的鄭律師，在2025年底觀察到一項關鍵變化：委託審閱「委建契約」的需求量逐步上升；「合建契約」則略有停滯。
這不是巧合，而是市場訊號。
本集將帶你快速掌握委建崛起的原因與法律風險，讓每一份土地價值，都能安全落袋。
一、「自主都更免分容積」新聞有意誤導大眾？
二、委建觀念要懂，先從瞭解自主都更開始
三、委建需求近期上升與房市景氣密切相關
四、委建隱藏風險：誤以為「分回更多就是最好」
五、委建合約的簽約主體與未來變化
六、委建不一定比較好，合建也不一定比較差
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工地圍籬外的綠牌你有仔細看過？
常聽別人說「起造人很重要」，但你真的了解嗎？
今天這一集，鄭律師要帶你拆解工地綠牌背後的法律意涵，讓你明白「起造人」不只是掛名那麼簡單。
快速整理以下內容大綱～
一、實務上對於起造人的法律定位
二、變更起造人就能直接取得房屋所有權？
三、起造人的權利義務
四、掛名＝責任：起造人的風險提醒
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/Zhmai
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房地合一稅讓都更地主哭笑不得？
別擔心，政府其實早就留了一扇窗。
👉「防止錯殺條款」五年內移轉新屋，只課20％稅！
從近千萬降到幾百萬，這不是漏洞，是政策誘因。
本集鄭律師將帶你看懂都更下的節稅邏輯。
一、回顧基礎觀念：105年前後的制度差異
二、房屋部分如何計算所得
三、105年後全面適用房地合一稅新制（1.0、2.0）
四、防止錯殺條款
五、透過稅制開窗帶動老屋更新
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/tk3YJ
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房地合一稅2.0讓短期課稅變重，不少人想靠「租約掩飾買賣」閃過五年門檻。
但法律上，房子仍屬賣方，五年內任何債務、查封、違約，買方都無力對抗。
就像鄭律師常說的，合法節稅不能靠僥倖，務必事前釐清相關風險。
我們快速整理以下本集重點
一、房地合一稅2.0下的高稅率現實
二、坊間常見的「租約閃稅」手法
三、律師解析：買方潛藏的法律風險
四、律師建議與結語：節稅不等於冒險
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/wUFUg
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房地合一稅2.0上路後，規則完全不一樣。
除了有新舊制交替，還細分成1.0與2.0版本，你一不小心，就可能影響到數十萬甚至上百萬的課稅差額。
快速整理本集重點
一、房地合一稅制的誕生：將土地納入所得稅課稅範圍
二、新舊制分水嶺：105年1月1日
三、新制1.0與2.0的分水嶺：110年7月1日
四、新制1.0與2.0的差異
五、新制2.0擴大適用對象
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/hGJRa
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都市更新後的房地，有機會不用繳所得稅？
「土地課土增稅、不課所得稅」的情況已經改變。
本集鄭律師將帶你了解從免稅到課稅的制度翻轉概念。
一、所得稅的基本觀念
二、所得稅課稅的法源依據
三、都市更新實例看互易與所得認定
（一）法律中的互易概念
（二）更新後房地買賣的所得認定
本集逐字稿連結：https://lihi.cc/gBoru
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