לחשוב דיור עם ד"ר דורית גרפונקל - Housing Thoughts with Dr. Dorit Garfunkel

בפרק זה אירחתי את גיא אנגל, מנהל הפיתוח העסקי בחברה הכלכלית של ראשון לציון, לשיחה על פרויקט תקדימי בישראל: הקמת דיור להשכרה ארוכת טווח בבעלות עירונית, על קרקע חומה, ביוזמה ובתפעול מוניציפליים מלאים. פרויקט זה מתווסף יחדיו למלאי של כ - 900 דירות בבעלות העיר.זהו הפרויקט הראשון מסוגו שיוצא לפועל בישראל – והוא פותח פתח לחשיבה אחרת על תפקידן של רשויות מקומיות בשוק הדיור - על אומנות האפשר והצורך במנהיגות אמיצה ויזמות מוניציפאלית המבוססת על תפיסה כלכלית ותכנון מראש.הפרק מציג את הנסיון של ראשון בו העירייה הצליחה עליזום דיור להשכרה בבעלות עירונית – וגם להפוך אותו לכלכלי ורווחי. דיברנו על מודל שבו הדיור עומד בפני עצמו, אלא מלווה בעירוב שימושים ובתמהיל דירות שמאפשר כלכליות, ומתוכנן כך שישא בעלויות התפעול הצפויות לאורך זמן וללא תלות בתקציבים עירוניים אחרים.השיחה נוגעת בהשפעות הרחבות של המהלך - לעיר ותושביה - הוזלת יוקר המחייה, מענה לתושבי העיר לאורך חייהם לרבות פינוי והקלת הלחץ על דירות זולות יותר בעיר ויצירת מוקדים עירוניים. וגם לרשות עצמה - ביצירת נכסים מניבים ומיצוי שטחים חומים, לצד מנגנונים ניהוליים וארגוניים וצבירת ידע חדש וכלים חדשים היכולים לייעל את עבודת הרשות והפיתוח העירוני הרבה מעבר לפרוייקט זה או אחר.ברמה הכללית יותר - זהו פרק שמדבר על מפנה בתפיסת תפקיד הרשות המקומית שנדרשת להתערב בנושאים ולתת מענים לנושאים שלא נדרשו בעבר, לייצר לעצמה הכנסות מעבר לארנונה או לתשלומי העברה, אבל גם לשמור את הפיקוד והשליטה אצלה - ולא לרוץ ולהסתמך על חברות חיצוניות. וגם על הצורך במנהיגות פוליטית אמיצה ופרואקטיבית.גיא חזר והזמין את כל מי ששומע את הפרק לבוא ולהתייעץ, לשמוע עוד ובעיקר להתחיל לרוץ קדימה.

שיחה מרתקת עם דוד בדל, כלכלן בכיר במועצה הלאומית לכלכלה על התכנית האסטרטגית לדיור שהציגה המועצה. דנו בגלגול הראשון של התכנית עד 2040 ובתכנית החדשה שפורסמה במרץ 2025 וקובעת את יעד הדירות הנדרשות עד לשנת 2050. בפרק דיברנו על מה זה אסטרטגיה לדיור - האם רק מספרים? ביקוש והיצע או גם שאלות של חלוקה, איכות הדיור ובטחון בדיור?האם יעיל לשאוף ליתירות גדולה בתכנון דירות - למעלה ממליון דירות עודפות מתוכננות כשהצורך עומד על כ -1.6 יחידות?איך מחשבים את כמות היחידות שצריך? וכמה יחידות דיור חסרות בישראל בשאיפה להוריד את מחירי הדיור? מדובר בפרק שעוסק בתכנית המכוננת את מגמות תכנון היצע הדירות בישראל בשנים האחרונות שעד כה לא זכתה להתייחסות רבה - הגיע הזמן להשלים את החסר!את התכנית ניתן למצוא כאן: https://www.gov.il/BlobFolder/news/2050-120325/he/file_2050-120325.pdfתודה לענת הורביץ הראל על המחשבות לפני הראיון.

צפיפות הופכת להיות אחד המושגים הכי מרכזיים בשיח על ערים, תכנון, דיור ויוקר המחייה. אבל מה היא צפיפות? האם יש צפיפות טובה, או שצפיפות משמעה גודש?

התרגשתי מאד לארח את ישראל דוד, איש עם מפעל חיים אדיר של בניה בארץ ובחו"ל לדבר על הבניה בעיקר כשמדובר בבנייה גבוהה והאם באמצעות בניה וטכנולוגית הבניה ניתן להפחית את עלויות המגורים בגובה. שיחה מרתקת על בניה ועל החיים, על מגדלים ועל תכנון, על המטרו ועל רמת גן וגם הרבה אופטימיות על האפשרות להמשיך לבנות ולהתפתח כאן.

ישראל צומחת ומצטופפת, מאסות של יחידות דיור נוספות לכל עיר ועיר, אבל מה הבסיס הכלכלי העירוני שיחזיק את כל הפיתוח הזה? שיחה מרתקת עם איתי שפרן על פיתוח, עירוניות וכלכלה ואפילו על אינבידיה! הרבה חומר למחשבה על עתיד הערים שלנו, התחרות ביניהן והחוסן של כולנו

"לנהל מגדל זה כמו לנהל עיר קטנה" אבל למרות שיותר ויותר אנשים עוברים לגור במגדלים, הידע אודות הניהול והתחזוקה שלהם מצומצם - מה זה דורש מדיירים כדי שהבנין לא יתדרדר? ולמה מתכננים ורשויות צריכים לשים לב כדי מראש לתכנן בניינים שיהיה יותר זול וקל לתפעל ולתחזק? ובעיקר - אין הסדרה, וכמעט ואין כלים שייגנו על בעלי בדירות ויבטיחו שהמגדלים לא יהפכו לסלאמס.שמחתי ממש לארח את מיקי בראל, בעל הנסיון האדיר ותפיסה סופר מקצועית המבוססת על הנסיון שלו במגדל משה אביב וכיו"ר ובעלים של חברה המנהלת מאות מגדלים, של מה ואיך צריך עשות ולמה לשים לב.

תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב, קובעת מסגרת תכנונית לפיתוח עירוני סביב 109 תחנות המטרו המתוכננות באמצעות תוספת זכויות משמעותיות באזור התחנות. זכויות אלו נועדו להבטיח את מקסום הפוטנציאל של תחנות המטרו - והן גם חלק ממנגנון המימון של המטרו. בשיחה מרתקת עם דניאלה פז ארז, התחלנו רק לגעת בהשפעות הצפויות של המטרות - על הערים בהן מתוכננות התחנות, על המטרופולין - וכמובן על הדיור, בעקבות השינוי אולי הכי דרמטי הצפוי בשנים הבאות במטרופולין - שאינו מתמצה רק במערכת להסעת המונים, אלא גם כרוך בפיתוח על פני הקרקע - ובציפוף ועלייה לגובה - וגם עליית מחירים.

הדחפורים כבר התחילו לעבוד במתחם אשכול והתכנון של רובע שדה - וההבטחה שהוא מביא איתו ליצירת רובע תל אביב חדש וחדשני, זיכוי לדיור להשכרה, וגם המשך ישיר של העיר ואבן גבירול - קורמים עור וגידים. אבל אחד הדברים שאולי פחות נדונים במסגרות התכנוניות, הוא הרכב הבעלות הייחודי של המתחם - שהופך אותו לאחד המתחמים המורכבים ביותר למימוש בהנתן יותר מאלף בעלים. הזמנתי את עו"ד גלית רוזובסקי, אחת ממנהלות הגוש הגדול ומזכירת המנהלים לדבר על הקשר בין בעלות ותכנון - וכפועל יוצא גם - הרכב בעלות ומימוש ובמידה מסוימת גם סיכוי להשפעה על מחירי הדיור.פרק חובה להבנת הקשר המורכב בין בעלות ותכנון שרלוונטיות הרבה מעבר - גם להתחדשות עירונית, השקעה בקרקעות חקלאיות ועודוגם למי שמתעניין בשדה דב ובהתפחותה של תל אביב, גם ההיסטורית! ולסיפורים שמאחורי הקלעים.

ממש בשנים האחרונות, האחלו מספר עיריות פועלות לגיבוש וקידום מדיניות דיור עירונית - בעיקר לדיור להשכרה, דיור בהישג יד והבטחת תמהיל דיור שנועד כשלעצמו להבטיח דירות קטנות ונשיגות יותר גם באיזורי ביקוש. הזמנתי את סיגל דיאמנט שעמדה בראש מנהלת ההתחדשות העירונית בהרצליה ובימים אלו נכנסת לתפקידה כאדריכלית העיר כדי לדבר על מדיניות הדיור שגובשה בהרצליה שרק לאחרונה הוצגה להשגות הציבור. פרק מעניין על התחדשות עירונית ועל תכנון בכלל ועל הקשר שבין תכנון, דיור ופערים חברתיים. האזנה נעימה!!

פרק המשך עם נתנאל לפידות - על נכסי הדיור הציבורי וניהולם, על האתגרים והשליחות ואיך ניהול נכסי הדיור הציבורי מנוהלים מאחורי הקלעים...

איך הדיור הציבורי הגיע למצבו הנוכחי? ומה עתיד הדיור הציבורי בישראל? פרק מרתק - חלק א' - עם נתנאל לפידות, משנה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון

זכות גדולה לארח את מורתי פרופ' רחל אלתרמן לשיחה מאלפת על מדיניות דיור, קצת היסטוריה ובעיקר על העתיד לבוא. בשנים האחרונות גוברת הקריאה לעידוד פיתוח דיור להשכרה בשישראל, בין אם במחירי שוק ובין אם מתחת להם. מעבר לשאלת נשיגות הדיור, דיור להשכרה, המוחזק לרוב על ידי חברות תאגידיות, מוצדק לרוב כפתרון לאי הוודאות בה מצויים שוכרים בשוק הפרטי ולשיפור תנאי השכירות. כנגד עמדה זו, פרופ' אלתרמן מציגה את הסכנות הטמונות במדיניות המעודדת שכירות והקצאת כספי ציבור לעידוד דירות להשכרה במקום תכניות המעודדות בעלות כמו מחיר למשתכן. פרק חובה המציג תמונה רחבה ובינתחומית להבנת אחת מסוגיות הליבה המרכזיות במדיניות דיור!

פרק מרתקומעורר השראה עם אביטל בלונדר, מנכ"לית ג'ינדאס ובשמה החדש - מנוף, יזמיתחברתית הפועלת לקידום מוביליות חברתית באמצעות התחדשות עירונית. פרק מעולה לכל מישרוצה להבין התחדשות עירונית מבפנים, למה כל כך חשוב להסתכל לתושבים בעיניים, להכירםלעומק ולאמץ נקודת מבט הוליסטית. הפרק עוסק בפוטנציאל – ובצורך - החברתי האדירליצירת שינוי חברתי באמצעות התחדשות עירונית. הפרק (אחרי דקה 40) עוסק גם בפרקטיקהשל הפיכת החזון החברתי למציאות, במודל הכלכלי החדשני, ובחשיבות של עבודה רב ובין-מגזרית.

שיחה מרתקת עם ד"ר גל לוי מהאוניברסיטה הפתוחה על מאבקי הדיור הציבורי בצומת שבין עוני ואזרחות ובהקשר הרחב - ההסטורי, החברתי, הפוליטי והגיאוגרפי. זוית אקדמית ומחקרית על מאבק חברתי, על זכויות, וגם על האופן בו אפשר לקרוא את המחאה הנוכחית בראי הדיור הציבורי והמאבקים שמאחוריה

ידעתם שהמדינה מספקת דיור גיל הזהב לזכאים? ושבימים אלו ממש נבנות אלפי יחידות דיור ציבורי לגיל הזהב? מצד אחד - טיפה בים - אך מצד שני - מודל ודוגמא לעשייה ולהזדמנות לדיור ציבורי במתכונות חדשניות - ולא רק לגיל הזהב. שיחה מרתקת עם ארז שני על העשייה והגישה של עמיגור, על התחדשות עירונית ופריפריה, ועל המכשול הכלכלי והקרקעי בפיתוח דיור ציבורי. בדומה לשאר פרקי הדיור הציבורי - גם כאן עולה שקשה להפריז בחשיבות הדיור הציבורי - שתלך ותגדל.אך מול הצורך - העדר מדיניות - או מדיניות מפורשת - שלא לקדם דיור ציבורי .ותחושת ההחמצה שדווקא בתקופה של בניין הארץ מחדש, ההזדמנות לייצר דיור לאוכלוסיה הזקוקה לו יותר מכל, מתפספסת.

שיחה מרתקת עם חבר הכנסת מיכאל ביטון על העבר ההווה והעתיד של הדיור הציבורי ממי שנולד בדיור ציבורי, היה ראש עיריית ירוחם, ופועל רבות לסיוע לדיירי הדיור הציבורי - ולקידום פתרונות והצעות חדשות לפיתוח דיור במחירים אפשריים. שיחה המרכזת את ההסטוריה וההקשר החברתי של הדיור הציבורי הציבורי לאורך השנים - וממולה את המגמות העכשוויות של ייבוש הדיור הציבורי לנזקקים ביותר והקשיים: במבנים של רוב שוכרים, בניהול עיר ובה דיור ציבורי, ובניצול ההזדמנות שבהתחדשות עירונית...פרק על הפערים החברתיים והכלכליים ההולכים וגוברים - וגם על הפערים ההולכים ומחמירים בין אוכלוסיות. תודה לשרי ארמן ולארז צפדיה על הערות מחכימות בהכנה לראיון זה.

מה המשמעות של דיור ציבורי ולמה הוא נחוץ? שיחה מרתקת עם ריקי בן לולו על המשמעות של דיור ציבורי מבפנים - החיים בדיור הציבורי, ודרך זה הכרות עם המאבקים הנדרשים מהחיים בדיור הציבורי כדי לממש זכאות - והאופן בו הם מקרינים על כל נדבכי החיים והמשפחה.שיחה מעוררת השראה על הכוחות האדירים של ריקי, להתמודד מול מערכות גדולות, וחוקים נוקשים ופעולות לא נתפסות, היכולת לראות את המציאות נכוחה, לעמוד באתגרים אדירים ומגוונים ולהפוך לפעילה חברתית ולהאבק על זכויותיה - וזכויות דיירי ודיירות הציבורי. ולמה - למה בכלל צריכים דיירי ודיירות הדיור הציבורי להתמודד עם אתגרים כאלו....ולאן זה הולך?

שיחה מרתקת עם פרופ"ח עדי עמית המתגוררת בקריית יובל בירושלים על הליכי ההתחדשות בשכונה ועל השאלה האם ההתחדשות אכן מטיבה עם השכונה ותושביה. הפרק עוסק בסוגיות מרכזיות היום בהתחדשות עירונית: את מי היא משרתת, מה משמעות זכויות הבניה ומכפילים ואיך מפקחים על חלוקתן, על כושר נשיאה שכונתי ומשמעויות הציפוף, משמעויות לאוכלסיות מוחלשות, החיים באתר בניה ועוד ועוד סוגיות שקריית יובל כבר למודת נסיון לגביהן. הפרק מעורר שאלות נוקבות על מדיניות התכנון בירושלים והדחיפה הנחרצת לציפוף העיר ובניית מגדלים בעיר ועל (העדר) יכולת הציבור (וגם אנשי מקצוע) להשמע – שלא לומר להשפיע - על מדיניות תכנון המשפיעה באופן כל כך עמוק על העיר. סאונד ועריכה: יובל עמית - אולפני הקלטה

נסעתי למגדל העמק לשמוע מר' העיר, יקי בן חיים על האתגרים בפיתוח העיר ומה מתוכנן בה. יצאה שיחה מרתקת ומעוררת השראה על חזון ורצון ועל החשיבות של התמדה ושל ניהול עירוני פרו-אקטיבי. שיחה המעוררת שאלות על המשמעויות של פיתוח עירוני מואץ לעיר ולתושבים הקיימים, למתח בין פיתוח שכונות חדשות מול התחדשות עירונית, ועל יכולתן של ערים אלו להתמודד עם הכוחות השונים ובעיקר עם המוטיבציות הכלכליות המניעות (וגם מעכבות) את פיתוח העיר. תודה לרונאל בן סימון ר' המנהלת להתחדשות עירונית במגדל העמק על ההכנה ולארטיום פיונדיורין על הליווי והעריכה.

שמחתי לאחר את ירון הופמן-דישון ממרכז אדווה כדי לדון במושג השולט בשיח על מדיניות דיור בעולם ב - 40 השנה האחרונות ומשום מה כמעט ולא מדובר בישראל - Housing Financilization או פינאנסיליזציה של הדיור בישראל - ובעולם. תפיסה זו מדגישה את השינוי שעבר מושג הבית מקורת גג לא רק לסחורה (או תהליכי מסחור) אלא לאמצעי מימוני וכלי להפקת רווחים. שימוש שנעשה על ידי ומשפיע על - כלל השחקנים בשוק - ממשקי הבית, היזמים, הבנקים, המדינה, וגם החברות והתאגידים השונים המעורבים למשל בדיור להשכרה. הפניית הזרקור לתהליכי הפיננסיליזציה מאפשרת לצאת משאלות של בעלות או שכירות לשאלות רחבות יותר של אי שיוויון, תפקיד המדינה, ואולי הצורך לייצר אלטרנטיבה וכמו שירון אומר - דיור מחוץ לשוק.