Confianz: After Hours - vastgoed in Spanje

Dit is de 30ste aflevering én de seizoensfinale van ons eerste seizoen!In deze speciale episode nemen An-Sofie en Glenn jullie mee achter de schermen van Confianz. Je hoort voor het eerst het team aan het woord: de mensen die iedere dag zorgen voor een veilige, transparante en vlotte vastgoedtransacties in Spanje.In deze afleveringWe stellen het Confianz-team aan jullie voor:Glenn — Oprichter en vennoot van ConfianzHij vertelt waarom hij in 2017 met Confianz begon, welke problemen hij toen zag in de Spaanse vastgoedmarkt en hoe de organisatie vandaag Belgische en Nederlandse kopers helpt om veilig en volledig geïnformeerd een woning in Spanje te kopen.Javier - Senior advocaat en vennoot Javier legt uit:wat de grootste misvatting is over het Spaanse koopproces,waarom de rol van de notaris in Spanje zo anders is dan in België,en wat het moment van de sleuteloverdracht voor hem betekent.Miriam - AdvocaatZij vertelt stap voor stap hoe een ondertekening bij de notaris verloopt, wat cliënten kunnen verwachten op die soms stressvolle dag en hoe last-minute discussies worden opgelost.Jessica - Legal adviserJessica licht toe welke documenten eerst worden geanalyseerd, waarom die controles zo cruciaal zijn en hoe haar werk zorgt voor volledige transparantie nog vóór er een contract wordt getekend.Sandra - Post-completion specialistSandra geeft inzicht in alles wat na de ondertekening van de akte moet gebeuren:registratie bij het kadasterbetaling van belastingennutsvoorzieningendomiciliëringencontacten met de gemeenschap van eigenaarsen waarom dit proces soms tot twee jaar kan durenAn-Sofie - Dossierbeheerder & eerste aanspreekpuntTot slot vertelt An-Sofie zelf over haar rol binnen Confianz en hoe zij klanten van het begin tot het einde administratief bijstaat.

In deze aflevering bespreken An-Sofie en Glenn een constructie die jarenlang dé klassieker was in Belgische successieplanning bij vastgoed in Spanje: de gesplitste aankoop. Ouders kopen het vruchtgebruik, kinderen de blote eigendom. Slim? Soms. Maar door nieuwe fiscale regels - zowel in België als in Spanje - is deze techniek vandaag veel minder vanzelfsprekend.We bespreken helder, praktisch en mét concrete voorbeelden waar het misloopt, wanneer het nog wél interessant is en waarom er tegenwoordig een beter alternatief bestaat.Wat komt er aan bod?1. Wat is een gesplitste aankoop precies?Uitleg van vruchtgebruik vs. blote eigendomJuridische gevolgen: wie mag wat?Waarom ouders afhankelijk worden van de handtekening van de kinderen2. Fiscale gevolgen in Spanje bij aankoopHoe Spanje de waarde van vruchtgebruik en blote eigendom berekentDe impact van nieuwbouw vs. herverkoopWaarom sommige promotoren geen gesplitste aankoop toestaan3. Belgische fiscale aandachtspuntenDe bankgift: registreren of niet?De verdachte periode van 5 jaar (en het risico op erfbelasting tot 27%)Verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië4. Wie betaalt de jaarlijkse Spaanse belastingen?Overzicht van IBI, niet-inwonersbelasting en basuraWaarom de blote eigenaar in Spanje eigenlijk niets betaalt5. Wat gebeurt er bij het overlijden van de vruchtgebruikers?Geen erfbelasting… maar wél een Spaanse overdrachtsbelasting op de geactualiseerde waardeVoorbeeldberekening: hoe snel dat kan oplopenWaarom de klassieke gesplitste aankoop vandaag vaak geen goede keuze meer isGlenn legt uit waarom de constructie haar glans verloren heeft:Complexiteit bij nieuwbouwHet vijfjaarssrisico in BelgiëDe gegarandeerde Spaanse consolidatietaks bij overlijdenVoor ouders en kinderen is er daardoor een efficiëntere en fiscaal veiligere oplossing.Het moderne alternatief: eerst kopen, daarna schenkenDe strategie die de oude gesplitste aankoop bijna volledig verdringt:Ouders kopen 100% van de woningDaarna schenken ze de blote eigendom aan de kinderen via een Spaanse notarisOuders houden het vruchtgebruikVoordelen:Geen verdachte periode in BelgiëSpaanse schenkbelasting bijna volledig geneutraliseerd (99% vermindering in veel regio’s)Geen consolidatietaks bij overlijdenMaximale controle voor de ouders tijdens hun levenAandachtspunt:Twee notariskosten en mogelijk meerwaardebelasting als je te lang wacht met schenkenBeluister ook onze podcastaflevering over schenken in Spanje.Wanneer blijft de gesplitste aankoop wél interessant?Voor relaties buiten ouders-kinderen — zoals ooms/tantes richting neven/nichten — kan de gesplitste aankoop nog steeds de beste keuze zijn.ConclusieDe gesplitste aankoop was jarenlang de norm. Vandaag is ze dat niet meer.Een moderne planning vraagt maatwerk, begrip van recente fiscale evoluties en een correcte inschatting van risico’s.Vragen of suggesties?Mail ons via podcast@confianz.be — we behandelen uw vraag graag in een volgende aflevering.

In deze aflevering van Confianz: After Hours bespreken An-Sofie en Glenn een van de meest gestelde vragen door ondernemers die vastgoed willen kopen in Spanje,“Koop ik beter als privépersoon of via mijn vennootschap?”Glenn legt stap voor stap uit welke factoren doorslaggevend zijn — van fiscaal voordeel tot eenvoud van beheer. Samen overlopen ze de belangrijkste verschillen tussen een privéaankoop en een aankoop via een Spaanse of Belgische/Nederlandse vennootschap.U ontdekt onder meer:Wanneer privé kopen de eenvoudigste én fiscaal voordeligste optie isIn welke gevallen een vennootschap wél zinvol kan zijn (investering, verhuur, risicobeperking)Wat de gevolgen zijn van de kwalificatie als “patrimoniumvennootschap”De oprichting en jaarlijkse verplichtingen van een Spaanse vennootschapDe regels rond vermogens- en schenkbelastingEn waarom successieplanning via een vennootschap vaak minder interessant is dan men denkt💡 Tips:Hoe eenvoudiger de structuur, hoe beter.Privégebruik? Privé kopen. Zakelijke activiteit? Dan pas via de vennootschap.Laat u altijd professioneel adviseren — elke situatie is anders.🎧 Beluister deze aflevering van Confianz: After Hours en ontdek welke structuur het best past bij uw Spaanse vastgoedplannen.

De nieuwe Europese en Spaanse regels rond het EPC-certificaat en wat dat betekent voor eigenaars en kopers van vastgoed in Spanje.In deze afleveringAn-Sofie en Glenn bespreken de toenemende aandacht voor energie-efficiëntie in de Spaanse vastgoedmarkt. Nieuwe Europese klimaatdoelstellingen zorgen ervoor dat ook Spanje zijn regels aanscherpt. Maar wat betekent dat concreet voor jou als (toekomstige) eigenaar?Wat het EPC-certificaat precies is en waarom het belangrijk is bij verkoop, verhuur én financiering.Welke nieuwe verplichtingen en deadlines eraan komen.Of er in Spanje een renovatieverplichting bestaat zoals in Vlaanderen.Hoe je als eigenaar of koper voorbereid kan zijn.En welke subsidies en fiscale voordelen beschikbaar zijn.Belangrijke data1 januari 2030: woningen met een energielabel F of G mogen niet langer verkocht of verhuurd worden. Minimumvereiste: label E.2033: de norm wordt nog strenger – minimum label D.2050: doel van een volledig klimaatneutraal gebouwenpark (label A).Praktische tips van GlennKen je startpunt: laat een EPC-certificaat opmaken (kost tussen €60 en €250).Gebruik het rapport als leidraad voor mogelijke verbeteringen.Wacht niet tot het laatste moment: begin tijdig met kleine renovaties of isolatiemaatregelen.Vraag bij aankoop altijd het EPC-label op – ook als de verkoper dat nog niet vermeldt.Bekijk regionale subsidies en belastingvoordelen – elke autonome regio in Spanje hanteert eigen regels.Wat als je niets doet?Administratieve boetes van €300 tot €6.000 voor verkoop zonder geldig EPC.Vanaf 2030: onmogelijkheid om een woning met label F of G te verkopen of te verhuren.SamengevatVanaf 2030 verandert de Spaanse vastgoedmarkt fundamenteel. Geen paniek, maar wél actie: laat je EPC nakijken, plan tijdig je renovaties en profiteer van beschikbare steunmaatregelen.Vragen?Heb je zelf vragen over vastgoed in Spanje of wil je dat jouw situatie wordt besproken in een volgende aflevering? Mail naar podcast@confianz.be

Een tweede verblijf in Spanje kopen is voor velen een droom. Maar wat als die droom barstjes vertoont - letterlijk?In deze aflevering overlopen An-Sofie en Glenn een actieplan wanneer je na de aankoop gebreken ontdekt aan je woning in Spanje. Van kleine esthetische foutjes tot ernstige structurele problemen: wat zijn je rechten, welke termijnen gelden en wat moet je absoluut wél en niét doen?Glenn legt stap voor stap uit:hoe Spanje het onderscheid maakt tussen zichtbare en verborgen gebreken,welke wettelijke bescherming je geniet bij nieuwbouw versus herverkoop,en wat je concreet moet doen als je een gebrek vaststelt — inclusief praktische tips en juridische valkuilen.⚖️ Wat je leert in deze aflevering🔍 Wat de Spaanse wet als een “gebrek” beschouwt — en wanneer je wél of geen juridische claim kan indienen.🏗️ Hoe de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) je beschermt bij nieuwbouw, met garanties van 10, 3 en 1 jaar.🧱 Wat de vicios ocultos zijn en waarom kopers van bestaande woningen slechts 6 maanden tijd hebben om te handelen.💡 Waarom een bouwkundige keuring geen luxe is, maar pure noodzaak bij herverkoop.📄 Welke documenten je altijd moet opvragen: Libro del Edificio, Actas van de VvE, en Memoria de Calidades.📨 Hoe je correct te werk gaat bij een klacht: documenteren, burofax versturen, expert inschakelen en – indien nodig – naar de rechter stappen.🧭 Drie onmisbare take-aways van GlennKen het verschil tussen nieuwbouw en herverkoop. De juridische bescherming is totaal anders.Voorkomen is beter dan genezen. Een technische keuring vooraf kan je duizenden euro’s besparen.Handel snel en formeel. Bij verborgen gebreken in herverkoop tikt de klok genadeloos: 6 maanden en geen dag langer.🧰 Vermelde tools & documentenBurofax – aangetekende brief met juridische bewijskracht in SpanjeSeguro Decenal – verplichte tienjarige verzekering bij nieuwbouwLibro del Edificio – technisch paspoort van het gebouwMemoria de Calidades – detaildocument met alle beloofde materialen en afwerkingen🔗 Meer weten?Lees meer over dit onderwerp op onze website.Stappenplan bij gebreken bij nieuwbouw.Verborgen gebreken bij herverkoop.

Wat is juist de Spaanse belasting van 'Modelo 210'? Wanneer moet je het invullen? En wat zijn de gevolgen als je het vergeet?In deze aflevering bespreken An-Sofie en Glenn in een veelbesproken onderwerp bij eigenaars van een tweede verblijf in Spanje: de Modelo 210, oftewel de Spaanse belasting voor niet-inwoners.Glenn legt stap voor stap uit:het verschil tussen IBI (gemeentebelasting) en Modelo 210 (nationale belasting);hoe de belasting berekend wordt bij eigen gebruik van je woning;hoe dat verandert als je de woning verhuurt;welke kosten aftrekbaar zijnde nieuwe deadlines voor aangifte en betaling;en waarom het nuttig blijft om een fiscale vertegenwoordiger aan te stellen, ook al is het voor EU-inwoners niet meer verplicht.Belangrijkste inzichtenElke niet-residente eigenaar van een woning in Spanje moet de Modelo 210-aangifte indienen – ook als de woning nooit verhuurd wordt.De Spaanse fiscus stuurt geen herinneringen of aanslagbiljetten: je moet zelf initiatief nemen.Er is een groot verschil in berekening en deadline tussen eigen gebruik en verhuur. Let vooral op de nieuwe jaarlijkse aangiftetermijn voor huurinkomsten (tussen 1 en 20 januari).Niet aangeven is geen optie: bij verkoop of controle kan de fiscus tot 4 jaar terugvorderen met boetes en intresten.Een fiscale vertegenwoordiger helpt om officiële documenten te ontvangen, tijdig te reageren en alles correct aan te geven.🔗 Handige linksMeer info over Spaanse belastingen voor niet-inwonersBerekeningsvoorbeelden van de Modelo 210Wat houdt fiscale vertegenwoordiging juist in?📬 Vragen?Heb je nog vragen of wil je dat Confianz jouw Modelo 210-aangifte in orde brengt?Stuur dan een e-mail naar info@confianz.be.

Sinds 2024 is de regelgeving rond vakantieverhuur in de Comunidad Valenciana (Costa Blanca, Valencia en omgeving) volledig veranderd. Waar het vroeger voldoende was om een bestaande verhuurlicentie over te nemen, moet vandaag elke eigenaar of koper rekening houden met strikte nieuwe verplichtingen.In deze aflevering nemen An-Sofie en Glenn je mee door de kernpunten van het Decreto Ley 9/2024 en de nationale aanpassingen van 2025.✅ Wat je leert in deze afleveringHet cruciale onderscheid tussen vakantieverhuur (≤ 10 dagen) en seizoensverhuur (≥ 11 dagen).De strenge voorwaarden voor een geldige verhuurlicentie: gemeentelijke toestemming, VME-goedkeuring, unieke kadastrale referentie, bewoonbaarheidscertificaat en verzekering.Waarom een bestaande licentie sinds augustus 2024 niet overdraagbaar meer is en welke risico’s dat schept bij aankoop.Welke materiële eisen (airco, EHBO, evacuatieplan) gelden en welke overgangsregels voor oudere licenties bestaan.Waarom sleutelkastjes verboden zijn en wat de alternatieven zijn.Hoe de vereniging van mede-eigenaars (VME) vanaf april 2025 een doorslaggevende rol speelt.Je doorlopende verplichtingen: gastenregistratie via het nationale platform, interne huisregels, klachtenformulieren, verplichte sticker en vermelding van je licentienummers in publiciteit.De mogelijke boetes bij overtreding (tot €600.000).🎯 Belangrijk om te onthoudenKen je huurtype: kort of lang verhuur bepaalt de hele aanpak.Licentie = persoonlijk, niet overdraagbaar bij verkoop.VME-toestemming is essentieel sinds april 2025.Digitaliseer je administratie: Spaanse digitale handtekening vereist.Professionele begeleiding loont: keyholders en beheerders kunnen veel verplichtingen uit handen nemen.📌 Links & extra informatieNederlandstalige FAQ van de Generalitat Valenciana (toeristische verhuur) en minimale comfort- en veiligheidsvoorwaarden.SES HoNationaal registratieplatform voor gasten (vanaf 2/12/2024 verplicht)👉 Heb je zelf vragen over vastgoed en verhuur in Spanje? Mail ons via podcast@confianz.be en misschien behandelen we jouw vraag in een volgende aflevering.

Wat gebeurt er met je Spaanse woning en vermogen als je overlijdt? Is een Belgisch of Nederlands testament voldoende, of heb je een Spaans testament nodig om je erfgenamen te beschermen?In deze aflevering bespreken An-Sofie en Glenn de vele misverstanden rond Spaans erfrecht en leggen ze uit waarom een Spaans testament vaak geen luxe is.In deze aflevering ontdek je:Waarom Belgisch/Nederlands erfrecht zo verschilt van het Spaanse erfrecht.Hoe de Europese Erfrechtverordening (Brussel IV) bepaalt welk recht van toepassing is.Waarom een rechtskeuze in je testament essentieel kan zijn, vooral voor residenten in Spanje.De gevolgen van de Spaanse “legítima” en de beperkte bescherming van de langstlevende partner.Hoe een Spaans testament dure vertalingen, administratieve rompslomp en tijdverlies voorkomt.Het belang van de zesmaandentermijn voor Spaanse erfbelasting en hoe je boetes kunt vermijden.De cruciale verschillen in erfbelasting tussen regio’s zoals Andalusië, Catalonië en de Balearen.Wat het betekent voor je erfgenamen als er enkel een Belgisch testament is – of helemaal geen.Voor wie?Belgen en Nederlanders met een (tweede) woning in Spanje.Toekomstige residenten in Spanje.Iedereen die wil vermijden dat zijn erfgenamen in een administratieve en fiscale nachtmerrie belanden.Belangrijkste takeaway:👉 Een Spaans testament met een duidelijke rechtskeuze kan je erfgenamen tijd, geld en stress besparen.

Veel cliënten zijn verbaasd wanneer in Spanje plots een bouwproject in hun buurt start, zonder dat ze hierover inspraak hebben gehad. In Vlaanderen is dat nauwelijks denkbaar, omdat buren en belanghebbenden uitgebreide bezwaar- en beroepsmogelijkheden hebben. Hoe komt dat verschil? En welke gevolgen heeft dit voor particulieren die een bouwgrond willen kopen of een project willen starten?In deze aflevering gaat Glenn Janssens, jurist gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht, in gesprek met Niels Vansimpsen, advocaat omgevingsrecht. Samen bespreken ze de opmerkelijke verschillen tussen de aanvraagprocedures van een bouwvergunning in Vlaanderen en Spanje.Wat komt aan bod?De eerste stappen bij een bouwaanvraag: architect, gemeente en juridisch advies.Waarom een bouwgrond kopen niet automatisch betekent dat je kan bouwen.Opschortende voorwaarden in aankoopcontracten: wel gangbaar in Vlaanderen, zeldzaam in Spanje.Soorten vergunningen in Spanje (Obra Mayor, Obra Menor, Comunicación Previa) vs. Vlaanderen.Het verschil in beoordelingscriteria:Vlaanderen → legaliteit én opportuniteit (“goede ruimtelijke ordening”).Spanje → voornamelijk legaliteitstoets.Bezwaar- en beroepsprocedures: ruime inspraak in Vlaanderen vs. beperkte mogelijkheden in Spanje.Kosten van een vergunning: forfaitaire gemeentebelasting in Vlaanderen versus een percentage van de bouwwaarde in Spanje.Waarom luisteren?Als je overweegt een bouwgrond te kopen of te bouwen in Spanje, of gewoon nieuwsgierig bent naar hoe beide systemen werken, krijg je in deze aflevering praktische inzichten én een helder overzicht van de juridische verschillen.📩 Vragen of suggesties? Stuur ons een e-mail via podcast@confianz.be👉 Beluister alle afleveringen van Confianz: After Hours via Apple Podcasts, Spotify of YouTube.

In deze aflevering ontrafelen An-Sofie en Glenn de voor- en nadelen van het openen en beheren van een Spaanse bankrekening bij de aankoop van vastgoed. Is het verplicht? Wat zijn de voor- en nadelen voor niet-residenten en residenten? En hoe bespaar je op de kosten?

Vraag je je af hoe je de aankoop van een Spaanse woning financieel moet aanpakken? In deze aflevering van "Confianz: After Hours" bespreken An-Sofie en Glenn de verschillende mogelijkheden om een tweede verblijf in Spanje te financieren.Ze bespreken de twee hoofdwegen: lenen in je thuisland (België of Nederland) versus een hypotheek afsluiten in Spanje. Wat zijn de voor- en nadelen? Welke optie past het best bij jouw situatie? En, misschien wel het belangrijkste, welke verborgen kosten en valkuilen moet je absoluut vermijden? Een essentiële luistergids voor iedereen die de Spaanse droom realistisch en goed voorbereid wil waarmaken.In deze aflevering leer je: Introductie: De Twee Wegen naar FinancieringDe cruciale eerste stap: een realistische analyse van je eigen vermogen en financiële situatie.De twee hoofdroutes: financieren via je bank in de Benelux of via een Spaanse bank.Hoe je persoonlijke situatie (bv. overwaarde op je huidige woning) de keuze grotendeels bepaalt.De Thuiswedstrijd: Lenen in België en NederlandVoor Belgen: Hoe je je Belgische woning als onderpand gebruikt voor je Spaanse aankoop.De wederopname: een slimme en kostenefficiënte manier om kapitaal vrij te maken uit je bestaande lening zonder notariskosten.Financieren via je aanvullend pensioen (groepsverzekering, IPT, VAPZ).Voor Nederlanders: Hoe je de overwaarde van je Nederlandse woning kunt inzetten om een tweede hypotheek af te sluiten.De Spaanse Route: De "Hipoteca" voor Niet-ResidentenDe harde, strengere regels voor buitenlanders in Spanje.De 70%-regel (Loan-to-Value): Waarom je als niet-resident maximaal 70% van de woningwaarde kunt lenen.Eigen inbreng: Reken op minimaal 30% tot 40% van de aankoopsom, plus bijkomende kosten.Kortere looptijden (max. 20-25 jaar) en een eindleeftijd van 75 jaar.Het gevaar van de taxatiewaarde (tasación): de bank leent op basis van de laagste waarde (aankoopprijs of taxatie), wat je budget kan kraken.Hogere rentetarieven en de invloed van extra producten (verzekeringen).De Derde Weg: Private Banking & Lombard KredietEen exclusieve optie voor vermogende particulierenHoe je je beleggingsportefeuille als onderpand gebruikt in plaats van het Spaanse pand.De voordelen: tot 100% financiering, meer flexibiliteit, hogere snelheid en het vermijden van Spaanse hypotheekkosten. De 3 Valkuilen die je Absoluut Moet VermijdenDe Budgetterings-Valkuil: Denken dat 30% eigen geld volstaat. Reken in de praktijk op 40-50% cash.De Timing-Valkuil: Een koopovereenkomst tekenen met een te korte termijn. Een Spaanse hypotheekaanvraag duurt 4 tot 6+ weken.De 'Doe-het-zelf'-Valkuil: Het Spaanse systeem is complex. Schakel altijd een gespecialiseerde, onafhankelijke jurist en financieel adviseur in.

An-Sofie en Glenn bespreken in deze aflevering het complexe web van de Catalaanse verhuurwetgeving. Voor eigenaars is het cruciaal om het juiste type verhuur te kiezen, aangezien de regels, fiscale gevolgen en boetes per categorie drastisch verschillen. De Vier Pijlers van Residentiële Verhuur in CataloniëDe Catalaanse wetgeving onderscheidt vier fundamentele types van residentiële verhuur:Woninghuur (Vivienda Habitual): Voor permanente bewoning. Zwaar gereguleerd en met sterke huurdersbescherming.Vakantieverhuur (Uso Turístico): Voor korte, toeristische verblijven (max. 31 dagen). Vereist een vergunning (HUT-licentie).Seizoensverhuur (Alquiler de Temporada): Voor tijdelijk, niet-toeristisch verblijf (bv. werk, studie). Een voorheen grijs gebied dat nu streng wordt gecontroleerd.Luxeverhuur (Alquiler Suntuario): Een niche voor woningen van >300m² of met een zeer hoge huurprijs, met quasi volledige contractvrijheid.Deel 1: Woninghuur – Sterk Gereguleerd en Fiscaal VoordeligWoninghuur vormt de basis van de huurmarkt en wordt geregeld door de Spaanse Huurwet (LAU), die de huurder sterk beschermt.Belangrijkste Kenmerken:Contractduur: Een wettelijk minimum van 5 jaar (particuliere verhuurder) of 7 jaar (bedrijf). De huurder kan na 6 maanden opzeggen, de verhuurder nagenoeg niet.Waarborg: Verplichte waarborg van 1 maand huur.Makelaarskosten: Sinds de Woningwet van 2023 altijd voor rekening van de verhuurder.Impact van de Woningwet (2023): Gespannen Marktzones: Een groot deel van Catalonië (o.a. Barcelona, de kuststrook en de grote steden) is aangeduid als 'gespannen marktzone'. Dit heeft grote gevolgen voor de huurprijs:Huurprijscontrole: De huur mag niet hoger zijn dan de huurprijs van het vorige contract.Grote Verhuurders (Gran Tenedor): Eigenaars van meer dan 5 woningen in een gespannen zone moeten de huurprijs beperken tot de officiële referentie-index, als deze lager is.Referentie-index Raadplegen: De maximale huurprijs voor een specifieke woning kan worden opgezocht via de officiële tool op de website van het Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.Fiscaal Voordeel: De verhuur voor permanente bewoning geniet een uniek fiscaal voordeel: een reductie van 50% op het netto rendement in de personenbelasting (IRPF), na aftrek van kosten zoals IBI, VvE-bijdragen, interesten, verzekeringen en afschrijvingen. De verhuurder moet wel fiscaal inwoner zijn.Deel 2: Vakantieverhuur – De Strenge Regels van de HUT-licentieVerhuur voor toeristische doeleinden is de zwaarst gereguleerde categorie.Kernpunten:HUT-licentie: Een vergunning (Habitatge d'Ús Turístic) is absoluut verplicht. Verhuren zonder licentie leidt tot monsterboetes.Zware Administratie: Verplichtingen omvatten gastenregistratie bij de politie, een aansprakelijkheidsverzekering en het naleven van specifieke uitrustingseisen.Toelating van de VvE: De Vereniging van Eigenaars moet met een 3/5 meerderheid toeristische verhuur in het gebouw toelaten.Einde van Toeristische Appartementen in Barcelona: De stad Barcelona schaft tegen november 2028 alle 10.000 HUT-licenties af, in een poging woningen terug te brengen naar de reguliere huurmarkt.Deel 3: Seizoensverhuur – Geen Ontsnappingsroute MeerSeizoensverhuur is bedoeld voor tijdelijk verblijf om legitieme, niet-toeristische redenen (werk, studie, etc.). Het werd massaal misbruikt om de regels van de woninghuur te omzeilen, maar de Catalaanse overheid heeft dit hard aangepakt.Nieuwe Strenge Regels (Decreto-Ley 6/2024):Bewijsplicht: Het contract moet de reden voor het tijdelijke verblijf expliciet vermelden en de verhuurder moet dit kunnen bewijzen (bv. met een arbeidscontract of studie-inschrijving).Automatische Herkwalificatie: Zonder geldige en bewezen reden wordt het contract automatisch beschouwd als een woninghuurcontract, met alle gevolgen van dien (5 jaar minimumduur, huurprijscontrole).Geen Fiscaal Voordeel: In tegenstelling tot woninghuur, geldt de 50% belastingreductie niet voor seizoensverhuur. Een hogere bruto huur leidt hierdoor niet noodzakelijk tot een hogere nettowinst.Deel 4: Luxeverhuur – De Uitzondering voor Exclusief VastgoedVoor de meest exclusieve woningen bestaat een speciale categorie die buiten de strenge regels van de Huurwet (LAU) valt.Criteria: Een woning kwalificeert als 'luxueus' als deze aan één van de volgende twee voorwaarden voldoet:Een bewoonbare oppervlakte van meer dan 300 m².Een initiële jaarlijkse huurprijs die 5,5 keer het Spaanse minimumloon overschrijdt.Gevolg: Voor deze woningen geldt volledige contractvrijheid. Partijen kunnen zelf de duur, opzegtermijnen en waarborgen onderhandelen.Belangrijke beperking: Als een woning minder dan 300m² groot is en zich in een gespannen zone bevindt, blijft de huurprijscontrole van toepassing. Luxe verhuur is in dat geval dus niet mogelijk.Strategische Aanbevelingen voor EigenaarsStop met zoeken naar mazen in de wet: De "11-maanden-truc" is een strategie met een extreem hoog risico geworden.Kies bewust een strategie: Analyseer de voor- en nadelen van elke verhuurvorm (stabiliteit en fiscaal voordeel vs. hogere opbrengst met zware administratie).Documenteer alles: Zorg voor waterdichte contracten en bewaar bewijsstukken die de gekozen verhuurvorm rechtvaardigen.Win professioneel advies in: De complexiteit en constante veranderingen maken de begeleiding van een gespecialiseerde advocaat onmisbaar om kostbare fouten te vermijden.

De Spaanse vastgoedmarkt trekt jaarlijks duizenden buitenlandse kopers aan. Maar naast de vele betrouwbare professionals zijn er ook nog altijd cowboys actief: makelaars, promotoren of “advocaten” die met mooie praatjes en misleidend advies kopers in de problemen brengen. Zij vergeten dat een aankoop in Spanje tevens een grote financiële beslissing is. In deze aflevering gaan Glenn Janssens en An-Sofie dieper in op:Hoe je cowboys in de vastgoedsector kan herkennen.Waar je extra alert voor moet zijn bij nieuwbouwprojecten, grond aankopen of investeringen met verhuurgarantie.Welke rode vlaggen makelaars en promotoren vaak gebruiken om hun verantwoordelijkheid te ontlopen.Waarom een correcte juridische begeleiding cruciaal is – en hoe je zeker weet dat je met een advocaat of erkende makelaar samenwerkt.Met waargebeurde voorbeelden uit hun praktijk tonen ze hoe dingen fout kunnen lopen én hoe je jezelf kan beschermen.👉 Luister mee en ontdek hoe je met kennis en de juiste begeleiding onaangename verrassingen voorkomt en met vertrouwen kan investeren in Spanje.

Denkt u dat de Spaanse notaris, net als in België of Nederland, het volledige aankoopproces van uw woning van A tot Z regelt? Die misvatting kan u duur komen te staan. In deze aflevering van Confianz: After Hours duiken An-Sofie en Glenn in de wereld van het Spaanse notariaat. Ze ontrafelen de fundamentele verschillen tussen de rol van de notaris en die van een gespecialiseerd Spaans advocatenkantoor zoals Confianz.Lees meer over de rol van de notaris in Spanje.Aan de hand van de heldere metafoor van de neutrale scheidsrechter (de notaris) versus de partijdige, actieve coach (uw advocaat), wordt uitgelegd waarom juridische bijstand bij een aankoop in Spanje geen luxe is, maar een absolute noodzaak. Van het cruciale Due Diligence-onderzoek tot de veiligheid van uw betaling: deze aflevering biedt essentiële inzichten voor iedereen die een veilige en geïnformeerde vastgoedinvestering in Spanje overweegt.Raadpleeg hier een tabel met de verantwoordelijkheden van de notaris.In deze aflevering komt aan bod:Het Fundamentele Verschil: Waarom de Spaanse notaris een onpartijdige ambtenaar is en geen proactief onderzoek doet naar illegale bouwwerken, openstaande schulden of stedenbouwkundige problemen.Scheidsrechter vs. Coach: De Spaanse notaris ziet toe op de formele regels van de transactie, terwijl uw advocaat uw persoonlijke belangen verdedigt en een diepgaand onderzoek uitvoert.De Rol van de Advocaat: Wat houdt een Due Diligence-onderzoek precies in? (Controle van vergunningen, schulden bij de VvE, eigendomstitels, bestemmingsplannen, etc.)Keuze en Kosten: Wie kiest de notaris en waarom is dit van strategisch belang? Hoe worden de notariskosten (Aranceles Notariales) berekend?Veilig Betalen: Het verschil tussen betalen met een traditionele bankcheque en het gebruik van de veel veiligere, maar niet standaard aangeboden, derdenrekening (cuenta de terceros) van de notaris.De Weg naar het Ambt: Hoe wordt men notaris in Spanje via de loodzware staatsexamens (oposiciones) en wat zegt dit over hun prestige en generalistische kennis?Belangrijkste TakeawaysUw advocaat is uw coach: De Spaanse notaris is de neutrale scheidsrechter, niet uw persoonlijke verdediger. Een eigen, onafhankelijke advocaat die de volledige due diligence uitvoert, is essentieel om financiële en juridische risico's te vermijden.De notaris is de finish, niet het startpunt: De afspraak bij de notaris is de laatste stap die een deal bezegelt die uw advocaat al volledig heeft uitgeplozen en veilig heeft bevonden.Wees proactief over de betaling: Ga er niet van uit dat de veiligste betaalmethode (de derdenrekening) een standaardoptie is. Bespreek dit ruim van tevoren met uw advocaat, want dit kan de keuze voor een notaris beïnvloeden.Hoe verloopt een afspraak bij een Spaanse notaris?Meer InformatieHeeft u na het luisteren van deze aflevering nog vragen of overweegt u zelf de stap naar Spaans vastgoed te zetten? Aarzel dan niet om contact op te nemen met Confianz.Website: www.confianz.beT. 0032 301 00 70

In deze aflevering van "Confianz: After Hours" loodsen An-Sofie en Glenn je door het volledige proces van de verkoop van een Spaanse woning als Belgische niet-resident. Van de eerste voorbereidingen tot de finale fiscale afwikkeling in zowel Spanje als België, deze gids biedt een helder en praktisch stappenplan.1. De Start van het VerkoopprocesDe beslissing om te verkopen komt vaak na ongeveer vijf jaar en wordt gedreven door de wens om iets groters te kopen, of door gezondheids- of familiale redenen. Hoewel pure winst zelden de hoofdmotivatie is, realiseren verkopers die vijf jaar geleden kochten vaak een mooie meerwaarde.Eerste Stappen:Realistische Waardebepaling: Schakel meerdere makelaars in voor een correcte prijszetting. Een goede makelaar adviseert ook over eventuele opfriswerken.Kosten Incalculeren: Houd bij het bepalen van de vraagprijs al rekening met de Spaanse meerwaardebelasting en verkoopkosten.Makelaar Selecteren: De kwaliteit en commissies van makelaars in Spanje variëren sterk. Kies zorgvuldig en zorg voor een duidelijke mandaatovereenkomst (exclusiviteit, commissie, duur, actiepunten). Zelf verkopen via je eigen netwerk is ook een optie.2. Het Essentiële VerkoopdossierEen compleet en correct voorbereid dossier is cruciaal voor een vlotte verkoop en vermijdt vertragingen, heronderhandelingen of het afspringen van de deal.Vereiste Documenten:Eigendomsakte (Escritura de Compraventa): Het notariële bewijs van je aankoop.Nota Simple Informativa: Een recent uittreksel uit het Eigendomsregister dat de juridische status, eigenaar en eventuele lasten (hypotheek, beslag) toont.Energieprestatiecertificaat (EPC / CEE): Verplicht sinds 2013 en 10 jaar geldig. De kost (€100 - €500) is voor de verkoper en vaak fiscaal aftrekbaar.Bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Ocupación): Essentieel voor de koper om nutsvoorzieningen op zijn naam te zetten. Moet mogelijk vernieuwd worden.Overige Documenten:Recente betalingsbewijzen van onroerendgoedbelasting (IBI/SUMA).Bewijs van betaling gemeenschapskosten (gastos de comunidad).Certificaat van de syndicus dat er geen openstaande schulden zijn.Kopie van paspoort en NIE-nummer van alle verkopers.Indien van toepassing: inventarislijst (bij verkoop met meubels), bankattest openstaande hypotheek.3. Juridische Audit: Register vs. KadasterEen veelvoorkomend probleem in Spanje is de discrepantie tussen het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), dat de juridische eigendom vastlegt, en het Kadaster (Catastro), dat een fiscale functie heeft. Verschillen in vierkante meters of niet-geregistreerde aanpassingen (bv. een zwembad) kunnen de financiering van de koper in gevaar brengen.Tip: Laat proactief een juridische audit uitvoeren door je advocaat om de fysieke realiteit, kadastrale gegevens en registratie op elkaar af te stemmen en eventuele problemen tijdig te regulariseren.4. Van Onderhandse Overeenkomst tot Notariële AkteContrato de Arras: Dit is een bindend onderhands koopcontract waarin alle voorwaarden worden vastgelegd (prijs, beschrijving, deadline voor notariële akte). De koper betaalt doorgaans een aanbetaling (arras) van 10% van de verkoopprijs.Mogelijke struikelblokken: Wees waakzaam voor discussies over de inventarislijst, beperk opschortende voorwaarden voor financiering, en sta geen ingebruikname toe vóór het verlijden van de akte.Escritura Pública de Compraventa: De finale stap is de ondertekening van de notariële akte. Hier wordt het resterende bedrag betaald (meestal via een gegarandeerde bankcheque) en worden de sleutels overhandigd.5. Spaanse Fiscale Verplichtingen voor de VerkoperNa de verkoop worden twee belangrijke belastingen geheven.A. Gemeentelijke Meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal)Een belasting op de waardestijging van de grond.Aangifte en betaling binnen 30 dagen na de verkoop.Keuze uit twee berekeningsmethodes:Reële Methode: Gebaseerd op de werkelijke nettowinst.Objectieve Methode: Een forfaitaire berekening op basis van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren bezit.Belangrijk: Bij verkoop met verlies hoef je deze belasting niet te betalen. Bewijs dit met je aan- en verkoopaktes.B. Nationale Meerwaardebelasting (Ganancias Patrimoniales)Belasting op de werkelijke nettowinst van de verkoop.Tarief voor EU-niet-residenten: 19% op de nettowinst.Berekening Nettowinst: (Verkoopprijs - Verkoopkosten) - (Aankoopprijs + Aankoopkosten + Waardevermeerderende Investeringen)Aftrekbare kosten: Bewijs alle kosten (makelaar, advocaat, notaris, belastingen, EPC, grote renovaties) met officiële facturen (facturas).De 3% Voorheffing (Retención)De koper is wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en door te storten aan de fiscus als voorschot op je nationale meerwaardebelasting.Binnen vier maanden na verkoop dient je advocaat de finale aangifte (Modelo 210) in.Is de berekende belasting lager dan de 3%? Je krijgt het verschil terug.Is de belasting hoger? Je moet het verschil bijbetalen.6. Verplichtingen in België na de VerkoopOok in België moet je na de verkoop enkele stappen ondernemen.Administratieve Schrapping: Meld de verkoop binnen vier maanden aan de FOD Financiën (Cel Buitenlands KI) via MyMinfin. Zo voorkom je dat het pand onterecht in toekomstige aangiftes verschijnt.Belgische Personenbelasting:De meerwaarde zelf is niet belastbaar in België dankzij het dubbelbelastingverdrag.In de aangifte van het jaar na de verkoop geef je het kadastraal inkomen (KI) pro rata aan voor de periode dat je eigenaar was.Dit inkomen telt mee onder progressievoorbehoud: het wordt bij je Belgische inkomen geteld om een hoger gemiddeld belastingtarief te bepalen, dat vervolgens wordt toegepast op je Belgische inkomsten. Hierdoor betaal je netto iets meer Belgische belasting.Conclusie: Een goede voorbereiding, een compleet dossier en professionele juridische en fiscale begeleiding zijn essentieel voor een succesvolle en zorgeloze verkoop.

In deze aflevering van Confianz: After Hours ontrafelen we samen de complexiteit van de Spaanse vermogensbelasting ('Impuesto sobre el Patrimonio'). Ontdek de verschillen tussen residenten en niet-residenten, de fiscale kloof tussen de autonome regio's, en de impact van de "Solidariteitsbelasting op Grote Vermogens".Deel 1: De Basisprincipes van de Spaanse VermogensbelastingLees meer over de vermogensbelasting in Spanje.Wat is het? Een jaarlijkse belasting op de totale nettowaarde van uw bezittingen, berekend op de peildatum van 31 december.Geen uniforme belasting: Het is een complex samenspel van nationale wetgeving en de regels van de 17 autonome regio's, wat leidt tot een fiscale lappendeken.Twee statuten: De regels verschillen fundamenteel afhankelijk van of u fiscaal resident of niet-resident bent.Fiscaal Resident:Wie? U verblijft meer dan 183 dagen per jaar in Spanje, of het centrum van uw economische of familiale belangen is er.Waarop? Belast op uw wereldwijde vermogen (uw woning in België, effectenrekening in Nederland, etc.).Vrijstellingen (nationale standaard):Algemene vrijstelling: €700.000 per persoon.Extra vrijstelling voor de hoofdwoning (in Spanje): €300.000 per eigenaar.Voor een koppel kan de totale vrijstelling oplopen tot €2.000.000.Niet-Resident:Wie? Iemand die bijvoorbeeld in België woont en een vakantiewoning in Spanje heeft.Waarop? Enkel belast op uw Spaanse bezittingen (Spaans vastgoed, Spaanse bankrekeningen, etc.).Vrijstelling:Keuze tussen de algemene vrijstelling van €700.000 per persoon of de regionale vrijstelling.Geen extra vrijstelling voor de (tweede) woning.Aangifteplicht (Modelo 714): U bent verplicht een aangifte in te dienen als:Uw te betalen belasting positief is.Uw bruto vermogen (vóór aftrek van schulden) meer dan €2.000.000 bedraagt, zelfs als de uiteindelijke belasting €0 is (zoals in Madrid of Andalusië).Modelo 720: Een aparte aangifteplicht voor residenten met buitenlandse bezittingen van meer dan €50.000.Deel 2: De Verschillen tussen de Regio'sDe regio waar u woont of waar uw vermogen zich bevindt, heeft een gigantische impact.Madrid & Andalusië: De Fiscale VrijhavensRegel: Passen een 100% belastingkorting (bonificación) toe.Resultaat: U betaalt in de praktijk €0 aan regionale vermogensbelasting.Catalonië: Het Strenge RegimeVrijstelling (residenten): Verlaagd naar €500.000.Tarieven: Hoger dan de nationale schaal, met een toptarief van 3,48% voor vermogens boven €20 miljoen.Nuance: Niet-residenten kunnen kiezen voor de voordeligere nationale regels (€700.000 vrijstelling).De Balearen (Mallorca, Ibiza): De Strategische MiddenwegVrijstelling (residenten): Verhoogd naar €3.000.000 per persoon (sinds 2024).Strategie: Maakt de eilanden zeer aantrekkelijk voor vermogens onder de 3 miljoen, maar behoudt een belastingdruk (tot 3,45%) voor vermogens daarboven.Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca): Regio in TransitieAanslagjaar 2024: Een streng regime met een vrijstelling van €500.000 voor residenten en tarieven tot 3,5%.GROTE WIJZIGING voor 2025: De vrijstelling voor residenten wordt verdubbeld naar €1.000.000.Deel 3: De Solidariteitsbelasting op Grote Vermogens (ITSGF)Wat is het? Een aanvullende nationale belasting die werd ingevoerd als reactie op de 100% korting in regio's als Madrid en Andalusië.Voor wie? Iedereen (zowel resident als niet-resident) met een nettovermogen van meer dan €3.000.000.Hoe werkt het?Het is een "belastingvloer". Het bedrag dat u betaalt aan de regionale vermogensbelasting is volledig aftrekbaar.Voorbeeld Madrid: U betaalt €0 aan de regio, dus u betaalt de volledige Solidariteitsbelasting aan de staat.Voorbeeld Catalonië: De regionale belasting die u betaalt is doorgaans hoger dan de Solidariteitsbelasting. U betaalt dus €0 aan Solidariteitsbelasting.Tarieven:1,7% op het vermogen tussen €3.000.001 en €5.347.9982,1% op het vermogen tussen €5.347.998 en €10.695.9963,5% op het vermogen boven €10.695.996Opmerking voor residenten: Deze tarieven zijn van toepassing op de belastbare basis na de algemene vrijstelling van €700.000. De belasting treft dus effectief vermogens vanaf €3.700.000.Deel 4: Strategie, Optimalisatie & Finaal AdviesDe 60%-regel (enkel voor residenten): Uw totale last van inkomstenbelasting en vermogensbelasting mag niet meer bedragen dan 60% van uw belastbaar inkomen. Dit kan leiden tot een vermindering van de vermogensbelasting met maximaal 80%.Update december 2025: het Spaanse hooggerechtshof heeft geoordeeld dat de60-percent regel ook geldt voor niet-inwoners.Voorbeeld: Een resident heeft een nettovermogen van 8 miljoen euro. Zijn initieel berekende vermogensbelasting bedraagt €112.000. Stel nu dat zijn totale belastbare inkomen in de personenbelasting (zijn salaris plus wat spaarinkomsten) €50.000 bedraagt, en dat hij daarop €12.500 aan inkomstenbelasting betaalt. Nu passen we de 60%-regel toe:Eerst tellen we de twee belastingen op: €12.500 (inkomstenbelasting) + €112.000 (vermogensbelasting) = €124.500. Vervolgens berekenen we de limiet: 60% van zijn belastbaar inkomen van €50.000 is €30.000. We zien dat zijn totale belastingdruk van €124.500 de limiet van €30.000 ver overschrijdt. De regel treedt dus in werking. De theoretische vermindering zou €124.500 min €30.000 zijn, dus €94.500.Maar nu komt de ondergrens: de vermindering mag nooit meer zijn dan 80% van de oorspronkelijke vermogensbelasting. 80% van €112.000 is €89.600. Omdat de theoretische vermindering (€94.500) hoger is dan de maximale vermindering (€89.600), wordt de vermindering beperkt tot €89.600.De definitieve vermogensbelasting is dus: €112.000 min de maximale vermindering van €89.600, wat neerkomt op €22.400. Dat is exact 20% van de oorspronkelijke aanslag. Dankzij deze regel wordt zijn vermogensbelasting dus met 80% verlaagd.Vrijstelling voor Bedrijfsactiva: Activa verbonden aan een reële, actieve onderneming kunnen onder zeer strikte voorwaarden worden vrijgesteld.Eindejaarsplanning: De peildatum is 31 december. Acties zoals een hypotheek afsluiten, eigendom spreiden of een schenking doen, moeten vóór deze datum afgerond zijn.Vijf punten om te Onthouden:Uw fiscale status bepaalt alles.Locatie, Locatie, Taxatie: De keuze van de regio is fundamenteel.De Solidariteitsbelasting is Reëel en Blijvend: Het neutraliseert de belastingvoordelen in regio's als Madrid voor vermogens boven €3,7 miljoen.Planning is Proactief: De deadline is 31 december.Zoek Professioneel Advies: De complexiteit vereist deskundige begeleiding.Meer informatie? Bezoek de website of de sociale mediakanalen van Confianz voor meer details en contactinformatie.

De Spaanse vastgoedmarkt kent unieke regels die voor veel verwarring kunnen zorgen. We bespreken vandaag het verschil tussen een 'parcela urbana' (stedelijk) en een 'parcela rústica' (ruraal) vastgoed.We bespreken niet alleen de praktische gevolgen voor jou als koper, maar ook de bredere stedenbouwkundige impact van decennialange wildgroei. Leer over de risico's, de 'verjaring', en hoe je jezelf kunt beschermen. Hoe kan je een bouwovertredingen detecteren in Spanje?In deze aflevering leer je:Het fundamentele verschil tussen suelo urbano en suelo rústica.Waarom een goedkope finca op rústico grond vaak een dure valkuil is.Hoe het extreme voorbeeld van Ibiza de problematiek pijnlijk blootlegt.Wat 'verjaring' van een bouwovertreding écht betekent (en wat het niet betekent!).Hoe de Spaanse overheid illegale constructies opspoort.Wat een DAFO/AFO-procedure inhoudt en waarom het geen volwaardige legalisatie is.Lees meer over de stedenbouwkundige regels in Ibiza.Belangrijkste Punten & BegrippenUrbana vs. Rustico:Urbano: Bouwgrond, opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente. Heeft doorgaans alle nutsvoorzieningen en je mag er legaal op (ver)bouwen.Rústico: Landbouwgrond, niet bestemd voor bewoning. Bouwen is hier in principe verboden.Het gevaar van Verjaring (Prescripción Urbanística)Na een bepaalde termijn (bv. 8 jaar) kan de overheid een illegale constructie niet meer laten slopen.Cruciaal: Het gebouw wordt hierdoor niet legaal. Het krijgt de status 'fuera de ordenación' (buiten planning).Gevolg: Je mag niet renoveren of uitbreiden en het pand blijft juridisch problematisch.Detectie van Bouwovertredingen:Klachten van buren (denuncia).Analyse van satellietbeelden en luchtfoto's.Inspecties met drones (vooral in high-demand gebieden zoals Ibiza).De DAFO/AFO-procedure:Een administratieve procedure in Andalusië om de status van een illegaal gebouw te regulariseren, niet te legaliseren.Het pand wordt "getolereerd", maar de beperkingen blijven gelden.Lees meer over de problematiek van illegale woningen in Almeria.DO & DON'TDE ABSOLUTE DON'T: Val niet voor de lage prijs van een pand op rústico-grond. Als het te mooi lijkt om waar te zijn, is dat het meestal ook. Ga er niet van uit dat 'verjaring' alle problemen oplost.DE ABSOLUTE DO: Vraag juridisch advies. Laat de documenten van de woning controleren om na aankoop ongewenste verrassingen te vermijden.Vond je deze aflevering nuttig?Abonneer je op de Confianz: After Hours Podcast via Youtube, Spotify, Apple Podcasts of je favoriete app.Laat een review achter – zo help je anderen ons te vinden.

In deze aflevering van Confianz: After Hours zullen we het voor een keer niet hebben over wetgeving of fiscaliteit. Expert Bart De Waele van OYOOSTAYS vertelt hoe je uw huurrendement kan maximaliseren en hoe je aan de hand van duidelijke communicatie problemen met huurders vermijdt.In deze aflevering leer je:Wat een gespecialiseerd verhuurbeheer inhoudt: Van de inrichting en professionele fotoshoots tot de volledige gastencommunicatie, check-ins, schoonmaak en administratie.Hoe je de juiste investeringswoning selecteert: Locatie is belangrijk, maar faciliteiten die het hele jaar open zijn, zijn crucialer dan enkel zeezicht. De focus ligt voornamelijk op kwalitatieve nieuwbouwwoningen.De wetenschap achter de verhuurprijs: Ontdek hoe dynamic pricing, vergelijkbaar met de prijszetting van vliegtuigtickets, de huurprijs continu aanpast op basis van zo'n 192 verschillende parameters. Dit zorgt voor een gemiddelde extra revenue van 20 tot 30 procent.Realistische rendementen en bezettingsgraden: Een gemiddelde bezettingsgraad op de Spaanse markt ligt rond de 45-50%. Het rendement hangt sterk af van het type pand en de locatie.Hoe je woning opvalt op internationale platformen: Het is een marathon, geen sprint. Een hoge ranking is essentieel, aangezien 85% van de boekingen wordt gerealiseerd in de eerste 15 zoekresultaten. Dit wordt beïnvloed door professionele foto's en de juiste beschrijvingen.Het belang van persoonlijke service: Hoewel 80% van de gastencommunicatie via AI kan verlopen, wordt een persoonlijke check-in en check-out sterk aangeraden om de gastvrijheid te verhogen en controle te behouden.De kosten verbonden aan verhuur: Denk aan platformcommissies (ongeveer 15%), kosten voor schoonmaak, nutsvoorzieningen, belastingen en de beheerfee.Omgaan met problemen: Schadegevallen door huurders zijn zeldzaam. Wanneer het toch gebeurt, wordt dit geregeld via de waarborg of de verzekering van platformen zoals Airbnb.Meer weten over OYOOSTAYS? OYOOSTAYS is een tech-gedreven bedrijf dat de volledige verhuurcyclus van vakantiewoningen aan de Spaanse costa's beheert. Ze werken op een "no cure, no pay" basis en fungeren als een strategische partner om de omzet te maximaliseren, terwijl de eigenaar volledig ontzorgd wordt.Website: www.oyoostays.euE-mail: info@oyoostays.eu

Bent u van plan om uw tweede verblijf te verhuren in Murcia? An-Sofie en Glenn lichten de specifieke wetgeving voor vakantieverhuur toe in de regio Murcia. Murcia is momenteel de eenvoudigste regio in Spanje om een woning toeristisch te verhuren, maar dat betekent niet dat er geen regels zijn.Hier kan u een handige checklist downloaden om te kunnen starten met vakantieverhuur in Murcia.Wanneer is er sprake van vakantieverhuur in Murcia?Zodra je een volledig ingerichte woning tegen betaling aanbiedt voor een kort verblijf, wordt dit beschouwd als een toeristische activiteit. De overheid gaat uit van regelmatige verhuur als je:Reclame maakt via eender welk kanaal.OF de woning twee of meer keer per kalenderjaar verhuurt voor een totale duur van meer dan één maand.De Basis: De Declaración ResponsableDe kern van de wetgeving in Murcia is de ‘Declaración Responsable’. Dit is een officieel document waarin je als eigenaar verklaart dat je woning aan alle wettelijke vereisten voldoet. Je hoeft niet op een inspectie te wachten om te beginnen met verhuren; je start op basis van je eigen verantwoordelijkheid. De overheid voert wel controles uit en er zijn zware gevolgen als je verklaring niet correct blijkt te zijn.Vereisten voor je Woning: De ChecklistVoor je de Declaración Responsable kan indienen, moet je woning aan een aantal administratieve en materiële eisen voldoen.Administratieve Vereisten:Licencia de Ocupación: Dit document is essentieel en bewijst dat je woning voldoet aan de bewoonbaarheidsnormen.Aansprakelijkheidsverzekering (Seguro de Responsabilidad Civil): Een verzekering die schade aan derden dekt voor minimaal €300.000 is verplicht.Energieprestatiecertificaat (EPC): Net als in België is een EPC verplicht.Toestemming VME: Toestemming van de Vereniging van Mede-Eigenaars is nodig.Materiële Vereisten:Inrichting: De woning moet volledig gemeubileerd en uitgerust zijn voor onmiddellijk gebruik.Klimaatregeling: Verwarming in alle kamers en airconditioning in de slaapkamers en leefruimte zijn verplicht.Eerstehulpkit: Een ‘botiquín de primeros auxilios’ moet aanwezig zijn.Toeristische informatie: Je moet plattegronden en informatie over de omgeving aanbieden.Klachtenformulieren: Officiële ‘Hojas de Reclamaciones’ moeten beschikbaar zijn.Noodnummer: Een 24/7 bereikbaar telefoonnummer voor noodgevallen moet duidelijk zichtbaar zijn.Het Proces en Plichten na RegistratieAanvraag: Verzamel de nodige documenten en dien de ingevulde Declaración Responsable in bij het ‘Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia’.Registratienummer: Na verwerking ontvang je een officieel registratienummer (bv. VV.MU.XXX-X). Dit nummer moet je verplicht vermelden in alle reclame en op alle verhuurplatformen.Nationaal Nummer: Sinds juli 2025 is er, bovenop het regionale nummer, ook een nationaal registratienummer vereist als je via boekingssites verhuurt.Gastenregistratie: Je bent verplicht om van elke gast ouder dan 16 jaar de identiteitsgegevens te registreren en binnen 24 uur na aankomst door te sturen naar de politie of Guardia Civil. Dit is een nationale regel met nultolerantie.Prijsaanduiding: Prijzen moeten duidelijk en all-in geadverteerd worden. Verborgen extra kosten zijn niet toegestaan.ConclusieDe overheid in Murcia staat open voor toerisme, maar stelt duidelijke eisen voor een professionele en gereguleerde aanpak. Hoewel de regels haalbaar zijn, is het cruciaal om ze te kennen en na te leven.

Naast de aankoopprijs en de aankoopkosten van een tweede verblijf, zijn er jaarlijkse kosten waar je rekening mee moet houden. Ontdek welke kosten onvermijdelijk zijn, welke je vaak vergeet en krijg een concreet rekenvoorbeeld zodat je perfect voorbereid bent.Lees meer over de jaarlijkse kosten van een tweede verblijf.De 3 Grote, Onvermijdelijke KostenGlenn deelt de jaarlijkse kosten op in drie hoofdcategorieën:1. Lokale Belastingen (Gemeente)IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): De Spaanse onroerende voorheffing. Dit is een jaarlijkse belasting aan de gemeente, berekend op basis van de kadastrale waarde.Geschatte kosten: €300 - €800 per jaar voor een gemiddeld appartement.Basura (Afvalretributie): De belasting voor publieke afvalverwerking.Geschatte kosten: €120 - €180 per jaar.2. Nationale Belasting voor Niet-Residenten (Staat)IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): Een inkomstenbelasting voor eigenaars die niet in Spanje wonen. Hier zijn twee scenario's:Scenario 1: Je verhuurt de woning NIET. Je betaalt 19% belasting op een "fictief" voordeel (1,1% of 2% van de kadastrale waarde).Geschatte kosten: €200 - €450 per jaar.Scenario 2: Je verhuurt de woning WEL. Je betaalt 19% belasting op de netto huurinkomsten. Als EU-inwoner mag je kosten (IBI, onderhoud, verzekering, etc.) aftrekken. Voor niet-EU inwoners is dit 24% zonder aftrekbare kosten.Lees meer over de Spaanse nationale belastingen voor niet-inwoners.3. Gemeenschapskosten (Comunidad de Propietarios)Verplichte bijdrage als je woning deel uitmaakt van een complex met gemeenschappelijke delen (zwembad, lift, tuin). Dit dekt het onderhoud van deze faciliteiten.Geschatte kosten: Kan sterk variëren, van €80/maand tot €250+/maand. Vraag dit altijd na voor aankoop!Hier lees je meer over een Spaanse vereniging van mede-eigenaars.Lopende Kosten: Nutsvoorzieningen en VerzekeringenNutsvoorzieningen (Suministros): Water, elektriciteit, gas, internet.Belangrijke tip: Je betaalt altijd een vastrecht, zelfs als je niets verbruikt. Je rekening is dus nooit €0.Geschatte vaste kosten: Reken op minimaal €40 - €60 per maand.Brandverzekering (Seguro de Hogar): Niet altijd wettelijk verplicht, maar wel essentieel voor je gemoedsrust. Dekt brand, waterschade, diefstal en aansprakelijkheid.Geschatte kosten: €250 - €400 per jaar voor een goede dekking.De "Vergeten" KostenKosten die vaak over het hoofd worden gezien, maar wel belangrijk zijn om te budgetteren:Potje voor onderhoud en herstellingen: Voor een lekkende kraan, een defecte airco of schilderwerk.Keyholder / Property Manager: Iemand die ter plaatse is om je post te checken, de woning te controleren en techniekers binnen te laten.Geschatte kosten: €300 - €500 per jaar.Kosten voor een Spaanse bankrekening. We raden het af om een Spaanse bankrekening te openen.Rekenvoorbeeld: Appartement van €250.000 (Niet verhuurd)Hoeveel kost een appartement van €250.000 per jaar? Een ruwe schatting:IBI en Basura: €550IRNR (niet-residentenbelasting): €300Comunidad (gemiddeld): €1.440 (€120/maand)Verzekering: €300Nutsvoorzieningen: €300 - €400TOTAAL: Ongeveer €2.990 per jaarHier vind je een gedetailleerd overzicht van de jaarlijkse kosten van een tweede verblijf.Vuistregel: Budgetteer jaarlijks ongeveer 1% tot 1,5% van de aankoopprijs voor de vaste kosten.