Immobilien & Finanzierung einfach machen

Der Blick auf die Spitzenmieten und den bereiteren Markt lassen Schlüsse für verschiedene Immobilienbereiche zu. Schauen wir also mal genauer rein.

Wie Paare mit einfachen Gestaltungen Zinsen in der Familie halten, Abschreibungen neu starten und ihre Steuerlast langfristig optimieren können. So funktionieren Ehegattendarlehen und Ehegattenschaukel – und worauf man unbedingt achten muss.

Was das Urteil für Eigentümer bedeutet – und warum die nächste Runde jetzt vor dem Bundesverfassungsgericht beginnt.

Was genau steckt hinter Core, Core+, Value Add und Opportunistic? In dieser Episode spricht Oliver mit Investment-Expertin Janina über die unterschiedlichen Risikoklassen von Immobilien, typische Beispiele aus der Praxis und für welche Investoren welche Strategie sinnvoll ist. Außerdem klären sie, warum dieselbe Immobilie je nach Lage in eine völlig andere Risikoklasse fallen kann – und warum Rendite immer eine Frage von Risiko, Arbeit und Struktur ist.

Der Sektor hat sich in den letzten Jahren nicht gerade von seiner Sonnenseite gezeigt. Aber jetzt? Gibt’s endlich mal wieder Zahlen, bei denen man nicht komplett die Stirn in Falten legt.

Mit der neuen EU-Gebäuderichtlinie bekommt der Energieausweis ein Update: klarer, einheitlicher und deutlich aussagekräftiger. Die bekannte A–G-Skala wird EU-weit vereinheitlicht, CO₂-Emissionen und erneuerbare Energien fließen stärker in die Bewertung ein – und viele Gebäude könnten dadurch in schlechtere Klassen rutschen. Auch die Ausstellung wird etwas teurer. Für Vermieter heißt das: Energieausweis rechtzeitig prüfen, zukünftige Sanierungen planen und die neue Einstufung strategisch für Vermietung und Finanzierung nutzen.

Die Zeichen stehen auf Zinswende: Laut Bankenpanel rechnen 60 % der Experten mit steigenden Bauzinsen, aktuell liegen zehnjährige Darlehen bei etwa 3,6 %. Die EZB hat das Ende der Zinssenkungen erreicht – und langfristig könnten Schuldenpolitik und Inflation die Finanzierungskosten wieder nach oben treiben. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Konditionen zu sichern.

Eine Immobilie mit negativem Cashflow klingt im ersten Moment nach einer ziemlich schlechten Idee – schließlich bedeutet das, dass man monatlich Geld zuschießen muss. Doch ganz so schwarz-weiß ist das Thema nicht. Entscheidend ist zuerst, dass man sich bewusst macht, was negativ bedeutet: Die Mieteinnahmen decken Kosten wie Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung und Rücklagen nicht vollständig ab, und man muss den Differenzbetrag aus eigener Tasche zahlen. Das kann ein überschaubarer Betrag von 50 bis 200 Euro sein oder in Einzelfällen auch mehr. Wichtig ist: Man muss es sich leisten können. Ohne ausreichende Liquidität ergibt ein solches Investment keinen Sinn. Wenn man es sich leisten kann, gibt es aber Situationen, in denen ein negativer Cashflow durchaus sinnvoll sein kann. Ein typisches Beispiel sind Neubauten. Sie sind wegen höherer Herstellungskosten und modernerer Standards oft teurer finanziert – das drückt die monatliche Rendite. Gleichzeitig bringen Neubauten aber steuerliche Vorteile mit: höhere Abschreibungen, gelegentlich Sonder-AfA und insgesamt eine spürbare Entlastung über die Steuererklärung. Ein negativer Cashflow von ein paar hundert Euro im Monat kann am Jahresende durch Steuerersparnisse teilweise oder sogar vollständig kompensiert werden. Der entscheidende Punkt ist jedoch, dass diese Vorteile erst später sichtbar werden. Die monatlichen Zahlungen müssen dennoch zuverlässig leistbar sein. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Mietenentwicklung. Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick unrentabel, weil die Mieten über Jahre oder Jahrzehnte nicht angepasst wurden. Gerade bei alten Mietverhältnissen sind Mieten häufig deutlich unter Marktniveau. Wenn man dann anhand von Portalen, Marktdaten oder dem Mietspiegel erkennt, dass die Marktmiete vielleicht 20 bis 30 Prozent höher liegt, hat man einen klaren Hebel in der Hand. Mieterhöhungen können einvernehmlich erfolgen – etwa über Modernisierungen oder faire Anpassungen – oder im Rahmen gesetzlicher Möglichkeiten wie der Kappungsgrenze. Oft reicht eine moderate Erhöhung über ein bis zwei Jahre, um einen negativen Cashflow vollständig zu drehen. Ein Beispiel: Liegt die aktuelle Miete bei 600 Euro, die Marktmiete aber bei 750 Euro, kann schon eine schrittweise Anpassung von insgesamt 150 Euro monatlich ausreichen, um aus roten Zahlen in die schwarze Null zu kommen. Natürlich gibt es auch Risiken: Eine Immobilie mit negativem Cashflow erfordert Disziplin und finanzielle Stabilität. Steuerliche Vorteile sind nicht garantiert und hängen von der persönlichen Situation ab. Mieterhöhungen sind möglich, aber nicht immer sofort durchsetzbar. Außerdem muss man Zinsänderungen und die langfristige Perspektive der Lage im Blick behalten. Trotzdem kann ein negativer Cashflow in einem gut durchdachten Gesamtkonzept Sinn machen. Wenn klar ist, wo die Hebel liegen – also steuerliche Effekte, Mietenentwicklung und potenzielle Wertsteigerung – und wenn man die monatliche Belastung sicher tragen kann, kann so ein Objekt langfristig ein sehr solides Investment werden. Entscheidend ist: Die Strategie muss transparent sein, die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch eingeschätzt, und die Potenziale des Objekts sollten belastbar geprüft sein. Dann kann ein negativer Cashflow nicht ein Problem sein, sondern ein bewusst eingesetztes Instrument, um langfristig Vermögen aufzubauen.

Wenn jemand sagt, er „verkauft seine Immobilien an sich selbst“, meint er damit natürlich keinen echten Verkauf im wörtlichen Sinn, sondern eine Gestaltung über verbundene Personen oder Gesellschaften, um steuerliche Effekte zu erzielen – insbesondere neue Abschreibungspotenziale zu schaffen und so laufende Einkünfte zu neutralisieren.

Mit dem frisch beschlossenen Bundeshaushalt sendet die Regierung ein klares Signal an den Wohnungsmarkt: Mehr Förderung, mehr Programme, mehr Investitionssicherheit. Wir schauen uns die Programme mal im Schnelldurchlauf und geben gleich unsere Einschätzung dazu.

Ein Club Deal ist im Grunde eine gemeinschaftliche Immobilieninvestition. Also: Mehrere wohlhabende Privatinvestoren, Family Offices oder institutionelle Anleger tun sich zusammen, um gemeinsam in ein größeres Objekt oder Projekt zu investieren – etwa ein Bürogebäude in Hamburg oder ein Pflegeheimportfolio.

Die Tilgung ist viel mehr als nur ein Prozentsatz in deinem Kreditvertrag – sie entscheidet über Laufzeit, Zinskosten und finanzielle Freiheit.

Alles deutet darauf hin: Diese Heizsaison wird teuer – aber nicht teurer als die letzte. Nach den extremen Preissprüngen der vergangenen Jahre haben sich die Energiepreise zwar etwas stabilisiert, liegen aber weiterhin auf hohem Niveau. Aber schauen wir mal rein!

Wie stark beeinflusst Home Staging wirklich den Verkaufserfolg einer Immobilie? Oliver spricht mit Janina über Strategien, Zahlen und Praxisbeispiele: 👉 Wie Home Staging Emotionen erzeugt, 👉 wann sich der Einsatz rechnet, 👉 welche Räume Pflicht sind, 👉 und welche Fehler man vermeiden sollte. Ein Gespräch über Psychologie, Preishebel und die Macht der ersten Impression – perfekt für alle, die Immobilien vermarkten oder investieren.

Ob kleine Einzelgarage oder großes Parkhaus – die Garagenverordnung sorgt dafür, dass alles sicher, brandschutzgerecht und gut nutzbar bleibt. Sie legt fest, wie Garagen gebaut, belüftet und ausgestattet werden müssen – und was bei Zufahrten, Rettungswegen und Stellplatzgrößen zu beachten ist.

Die Idee klingt erstmal super simpel – man mietet eine Wohnung oder ein Haus und vermietet es direkt weiter, oft möbliert, manchmal als WG oder über Kurzzeitplattformen wie Airbnb. Klingt nach schnellem Cashflow ohne eigenes Kapital, oder? Aber wie so oft steckt der Teufel im Detail!

Neue Zahlen zeigen: In mehr als der Hälfte aller Städte rechnet sich Eigentum schon nach fünf Jahren – aber nicht überall. Während Käufer in Leipzig und Berlin langfristig günstiger wohnen, bleibt München ein klares Mieterstädtchen. Entscheidend ist die regionale Mietdynamik.

Viele denken: „Wenn die Erbpacht endet, bekomme ich mein Haus zum Marktwert ersetzt.“ Die Realität sieht oft anders aus. Meist zahlt der Erbpachtgeber nur den Zeitwert oder einen vertraglich festgelegten Anteil – häufig zwei Drittel. Wer sich für Erbpacht entscheidet, sollte also die Vertragsdetails ganz genau prüfen, sonst droht am Ende eine böse Überraschung.

Heute werfen wir mal einen Blick auf eine Investorengruppe, über die man sonst eher selten etwas hört – und wenn, dann meist hinter verschlossenen Türen: Family Offices. Also die Investmentvehikel richtig wohlhabender Familien, die teilweise Hunderte Millionen Euro verwalten.

Investiere da, wo du dich auskennst – so einfach klingt das Kirchturmprinzip. Kurze Wege, vertraute Märkte, direkte Kontrolle. Doch wer nur auf seinen eigenen Standort setzt, riskiert fehlende Diversifikation und verpasste Chancen. Wir sprechen über Vorteile, Fallstricke und wann es sich lohnt, über den eigenen Kirchturm hinauszuschauen.