DiscoverEducando Seu Bolso#284 Fundos Imobiliários: entenda tudo sobre esse investimento!
#284 Fundos Imobiliários: entenda tudo sobre esse investimento!

#284 Fundos Imobiliários: entenda tudo sobre esse investimento!

Update: 2020-02-134
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Você certamente já ouviu falar sobre o assunto que trataremos nesse texto: Fundos Imobiliários. Possivelmente conhece alguém que investiu neles no ano passado e ficou muito satisfeito. E, se você acompanha mais de perto o mercado financeiro, provavelmente já sabe que em janeiro eles andaram assustando muita gente.

Foi justamente isso que nos motivou a falar sobre Fundos Imobiliários agora. Dada a dimensão do susto, percebemos – na verdade, já sabíamos – que havia muita gente investindo neles sem saber direito o que estava fazendo.

O que é fundo imobiliário?

De uma maneira simplificada e objetiva, fundos Imobiliários são uma modalidade de investimento em renda variável. E a renda variável tem esse nome justamente porque... varia! Parece óbvio, não é? Mas, infelizmente, muitos entraram nesta barca por ser o investimento da moda. O Ifix subiu quase 36% em 2019 e muita gente se empolgou. Investiu em renda variável como se fosse renda fixa. Acontece que movimentos como o que ocorreu em janeiro são normais. Principalmente depois de uma alta com as características da que vimos em 2019. E não será surpresa se outras quedas semelhantes aconteçam em 2020! Por isso é tão importante falar sobre isso agora.

Veja o gráfico do comportamento do IFIX, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários de 13 de janeiro a 13 de fevereiro de 2020.

 

Mas, afinal, o que é um Fundo de Investimento Imobiliário – FII? Quais são suas vantagens, desvantagens e, principalmente, riscos? Como investir neles?  Saiba tudo isso lendo este texto e ouvindo o podcast, que está no início da página!

 

Fundos de Investimento

Antes de mergulhar nos Fundos Imobiliários, vamos falar um pouco sobre os fundos de investimento de modo geral. Eles são sociedades de pessoas, constituídas em forma de condomínio, que têm por objetivo obter lucro por meio de investimentos financeiros.

A palavra condomínio é boa para enxergarmos melhor como eles funcionam. Imagine um edifício comercial com várias salas. Cada sala representa uma cota do condomínio. Os proprietários das salas são, portanto, donos também do condomínio. Eles elegem, em assembleia, o síndico, que é quem vai tomar as decisões para o bom funcionamento do edifício.

Um fundo de investimento funciona de forma semelhante. Cada investidor é dono de uma quantidade de cotas. O síndico de um fundo chama-se gestor. É ele quem toma as decisões quanto à estratégia de investimentos do fundo. Além do gestor, existe também a figura do administrador. É o responsável pela parte formal do fundo – despesas, registros, prestação de contas. Geralmente é uma instituição financeira.

Conforme o tipo de fundo, o gestor toma as decisões de investimento, cujos rendimentos deverão – espera-se – gerar lucro para o condomínio. Para o funcionamento do fundo há despesas administrativas. Para arcar com elas existe a taxa de administração, que os cotistas pagam ao administrador do fundo.

Os resultados de todo esse movimento financeiro provocam aumento ou redução do patrimônio do fundo, o que impacta diretamente no preço das cotas. O aumento no preço da cota é o lucro que os investidores tanto buscam, ao aplicar em um fundo.

Fundos Imobiliários

Existem vários tipos de fundos, conforme o tipo de ativos em que investem. Alguns dos exemplos mais conhecidos são os fundos de Renda Fixa, os de Ações, os Cambiais, os Multimercado e, claro, os Imobiliários.

O que caracteriza os Fundos de Investimento Imobiliários – FIIs é que eles investem em ativos diretamente ligados ao mercado imobiliário. Podem ser os imóveis, propriamente ditos, ou títulos financeiros ligados ao setor.

Uma característica importante dos FIIs é que, além da valorização da cota, eles podem proporcionar ao investidor o recebimento de rendimentos. Por exemplo, por meio dos alugueis dos imóveis que compõem o fundo. Esta é uma das principais particularidades dos FIIs, e é o que tem atraído tanta gente para eles.

Para adquirir cotas de FIIs é necessário ter conta em uma corretora de valores. Tradicionalmente, as boas corretoras independentes oferecem uma variedade maior de Fundos Imobiliários. Mas recentemente as corretoras dos grandes bancos têm se esforçado para também oferecer mais opções de FIIs aos seus clientes.

Se quiser saber mais sobre corretoras de valores veja nosso conteúdo completo.

Tipos de Fundos Imobiliários

  • A Anbima – Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais, instituição que representa e regula os agentes do mercado, classifica os Fundos Imobiliários da seguinte forma:

    1. FII de Desenvolvimento para Renda: fundos que têm por objetivo investir predominantemente em imóveis em fase de projeto ou construção, para geração de renda com locação ou arrendamento;
    2. FII de Desenvolvimento para Venda: fundos que investem predominantemente em imóveis em fase de projeto ou construção, para geração de renda com sua venda;
    3. FII de Renda: fundos que investem predominantemente em imóveis já construídos, para geração de renda com locação ou arrendamento;
    4. FII de Títulos e Valores Mobiliários: fundos que investem em títulos ligados ao setor imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário – LCI, Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, cotas de fundos de investimento, ações, entre outros;
    5. FII Híbrido: fundos que combinam mais de uma das estratégias definidas anteriormente.

Esta é uma classificação oficial. Entre os analistas e investidores, é comum vermos outra forma de classificar os fundos imobiliários, com linguagem mais popular:

  • Fundos de Tijolo: investem diretamente em imóveis físicos. Por exemplo: shoppings centers, escritórios cooperativos e galpões logísticos. (Englobariam os tipos 1, 2 e 3 acima.)
  • Fundos de Papel: investem em títulos como LCI, CRI e semelhantes. (Englobaria o tipo 4.)
  • Fundos de Fundos: investem em cotas de outros Fundos Imobiliários. (Englobaria o tipo 5.)

Vantagens

Investir em Fundos Imobiliários tem vantagens interessantes, tanto se comparados com investir diretamente em imóveis, como em relação a outras modalidades de investimentos financeiros.

Conheça agora algumas dessas vantagens:

1. Pouco dinheiro necessário

Para comprar um imóvel, um investidor normalmente precisa desembolsar centenas de milhares de Reais. Não é todo mundo que tem esse dinheiro para investir em um único ativo.

Já os fundos imobiliários permitem começar com pouco dinheiro. Uma cota de FII geralmente custa no máximo algumas centenas de Reais, se tanto. Com poucos milhares de Reais o investidor já pode ter uma carteira de FIIs bem diversificada.

2.Duas fontes de rendimento

Como foi dito acima, os FIIs podem remunerar o investidor de duas formas diferentes: por meio da valorização da cota ou dos rendimentos operacionais. É semelhante ao que acontece com ações de companhias que distribuem dividendos regularmente.

A valorização da cota acontece quando o mercado se dispõe a pagar mais por ela. Isso pode acontecer, por exemplo, quando os investidores percebem uma melhora na qualidade do fundo, ou quando veem boas perspectivas para seu futuro. Ou também pode acontecer devido a uma euforia generalizada no mercado, que acaba impactando o preço das cotas da maioria do fundo – aparentemente foi isso que aconteceu em 2019 com as cotas de FII.

Mas o inverso também pode acontecer. Quando o mercado percebe piora na qualidade ou nas perspectivas do FII, passa a pagar menos por sua cota. Ou quando algum fator impacta negativamente o mercado como um todo – como parece ter acontecido em janeiro de 2020.

Quanto aos rendimentos operacionais, sua forma mais conhecida é o recebimento de aluguéis, nos fundos de renda. Imóveis de boa qualidade, bem locados, rendem bom retorno – geralmente superiores aos da Renda Fixa.

3.Isenção de Imposto de Renda

Os ganhos oriundos de alugueis em Fundos Imobiliários são isentos de Imposto de Renda. Isso é uma grande vantagem, se comparado com outros tipos de investimento financeiro e, principalmente, com rendimentos de aluguel de imóveis propriamente ditos.

É importante esclarecer que os ganhos oriundos da valorização das cotas é tributado, da mesma forma que a maioria dos investimentos financeiros. Apenas os rendimentos dos alugueis são isentos.

Desvantagens e riscos

Já falamos aqui que qualquer investimento financeiro precisa ser avaliado segundo três de suas características: rentabilidade, risco e liquidez. Nenhum investimento tem um desempenho ótimo nas três ao mesmo tempo.

Vimos que os FIIs têm rentabilidade acima da média. Isto, evidentemente, não vem de graça. Eles têm uma boa dose de riscos, é preciso conhecê-los.

Risco de Liquidez

Liquidez é a velocidade com que um ativo pode se transformar em dinheiro. A Caderneta de Poupança, por exemplo, é um investimento muito líquido, pois está pronto para ser sacado a qualquer momento. Ações muito negociadas na Bolsa também têm boa liquidez, pois podem ser vendidas a qualquer momento, se transformando em dinheiro na conta em pouco tempo. Imóveis tem liquidez muito baixa. Um proprietário pode demorar meses, ou até anos, para vender seu imóvel e transformá-lo integralmente em dinheiro.

Cotas de FII podem ter boa liquidez... e podem não ter.

Fundos Imobiliários são negociados na Bolsa de Valores. Isso dá a eles um mecanismo ágil para compra e venda. É fundamental para dar liquidez a esses ativos.

Acontece que o volume de negócios envolvendo FIIs, hoje em dia, ainda não é muito alto. Está em franco crescimento, mas ainda é inferior ao que acontece com ações.

Existem FIIs que são muito líquidos, porque sempre há um bom número de investidores comprando e vendendo suas cotas. Sendo assim, quando alguém quer vender cotas, não demorará a encontrar, por meio da plataforma de sua corretora, compradores interessados.

Há outros FIIs que não são tão líquidos assim. Seu volume diário de negócios ainda é baixo e, por isso, há o risco de um investidor querer vender suas cotas e não encontrar compradores.

E há também – e aqui mora o perigo! – FIIs que apresentam boa liquidez por um tempo, mas que, por algum problema, perdem liquidez. Imagine um Fundo Imobiliário proprietário de um shopping center, por exemplo. Se, por algum motivo – crise no comércio, inauguração de outro shopping center na região, mudanças drásticas no trânsito, deterioração da vizinhança – as lojas deixarem de ser alugadas, o FII deixa de ser atraente aos investidores. Consequentemente, suas cotas perderão liquidez.

Risco de mercado

Vamos retomar o exemplo anterior, do Fundo Imobiliário proprietário de um shopping center. Imagine que este FII tenha começado promissor: um empreendimento arrojado, atraente, bem gerido. Já no início da operação torna-se sucesso de público e suas lojas são muito procuradas e alugadas por preço bom. Torna-se um FII muito rentável, portanto.

Enquanto o empreendimento está prosperando, a tendência é que suas cotas seja muito procuradas no mercado e, portanto, se valorizem.

Continuando a história que havíamos contado, suponhamos que algo grave aconteça com o shopping center, e que as lojas vão sendo desocupadas, pouco a pouco. O fundo deixa de ser rentável e, portanto, de ser atraente ao investidor. Naturalmente o preço de suas cotas tende a cair.

Este é um tipo de risco de mercado. Neste caso, o problema foi algo diretamente relacionado ao ativo que compõe o fundo – o chamado risco de vacância.

Mas existem outras formas de risco de mercado. Em janeiro de 2020 a Bolsa de Valores sofreu um abalo. Tanto ações como Fundos Imobiliários foram impactados. Muitos analistas atribuíram a crise ao surto do corona vírus, descoberto na China na virada do ano. Este segundo tipo de risco de mercado é um fator sistêmico totalmente desvinculado dos ativos negociados na Bolsa.

Neste mesmo mês de janeiro, muitos dos analistas concluíram que, além do surto do corona vírus, grandes detentores de cotas de FII decidiram realizar parte dos lucros que obtiveram em 2019, e venderam massivamente seus ativos. Quando há excesso de oferta, os preços tendem a cair. Este terceiro tipo de risco de mercado é um fator que atinge especificamente um determinado setor, mesmo que não diretamente ligado à qualidade dos ativos dos fundos.

Renda variável

É preciso entender que Fundos Imobiliários são renda variável. E, como dissemos acima, renda variável tem esse nome porque varia! Percebemos muita gente se dispondo a entrar no mercado de FII como se fosse renda fixa. Sem se atentar para as regras e, principalmente, para os riscos.

Como escolher Fundo Imobiliário?

Não é o objetivo deste post se aprofundar nos métodos de avaliação de um FII. Este é um assunto extenso, suficiente para mais um post – ou até mais de um. Vamos apresentar alguns dos principais indicadores e indicar fontes de informações.

O investidor precisa conhecer os ativos do fundo, analisar seus indicadores, entender o segmento e avaliar o gestor. É bastante coisa! Vamos a elas.

Ativos e segmento

Antes de adquirir cotas de um Fundo Imobiliário, é fundamental conhecer os ativos que o compõem. O site da Comissão de Valores Mobiliários – CVM  pode ajudar. Ao acessar o link e informar o CNPJ do fundo, o investidor tem acesso a informações cadastrais e recebe um link para o site da BMF Bovespa. Neste site é possível visitar o Relatório Gerencial mais recente do fundo.

Neste Relatório são descritos os segmentos em que o fundo investe e os ativos que ele possui.

É importante pesquisar bastante sobre a situação atual e as perspectivas para o segmento na região em que estão os imóveis em que o fundo investe. Lembre-se: cotas de fundos de tijolo são pequenas partes de imóveis. O desempenho do fundo depende do desempenho dos imóveis. Se o fundo em que você deseja investir é proprietário de um shopping center em São Paulo, por exemplo, é importante saber as perspectivas para o comércio varejista e o emprego naquela região. Isso o investidor só vai saber pesquisando, lendo notícias em veículos especializados e acompanhando análises de bons profissionais.

Indicadores

Relatórios gerenciais são ricos também em indicadores econômico-financeiros dos fundos. Além dos sites da CVM e da BMF Bovespa, há sites privados especializados que oferecem essas informações. Algumas corretoras têm convênios com serviços de informações, oferecendo-os de forma gratuita ou com descontos.

Alguns dos principais indicadores são:

Vacância

É, como o nome indica, a parcela do imóvel que está vaga, isto é, sem gerar renda.

Existem dois indicadores de vacância. A vacância física indica quantas lojas, salas ou metros quadrados do imóvel estão efetivamente desocupados. A vacância financeira indica qual proporção do fluxo de caixa máximo esperado para um imóvel está deixando de ser recebida – seja por desocupação, descontos ou inadimplência.

Exemplo: suponha um fundo possua um edifício composto por 100 salas com 30 m² cada. O aluguel de cada uma delas custa R$ 1000,00 mensais. Se todas as salas estiverem locadas por este preço, o fluxo de caixa esperado pelo fundo será, portanto, de R$ 100 mil mensais.

Acontece que apenas 90 salas estão locadas. E, destas 90, algumas vêm pagando menos que os R$ 1000. Algumas negociaram desconto, outras fizeram pequenos reparos no imóvel e descontaram do aluguel. O total que o fundo recebeu pelos aluguéis foi de R$ 87 mil.

A vacância física deste edifício é de 10% – pois, das 100 salas, 10 estão desocupadas. Já a vacância financeira é de 13% – já que, dos R$ 100 mil esperados, o fundo recebe apenass R$ 87 mil.

Índice de capitalização, ou Cap Rate.

Indica quanta renda um imóvel gera num determinado período, dividida pelo seu valor patrimonial. Por exemplo: um imóvel cujo valor patrimonial é de R$ 100 milhões, que gere uma renda anual de R$ 6 milhões, tem um Cap Rate de 6% ao ano.

Geração de dividendos, ou Dividend Yield.

É o volume de dividendos pagos pelo fundo em um período – geralmente 1 ano – dividido pelo seu valor de mercado.

É oportuno chamar a atenção para um ponto importante. No Cap Rate normalmente usa-se o valor patrimonial. No Dividend Yield usa-se o valor de mercado. No longo prazo, estas duas métricas caminham juntas, mas, devido à volatilidade do mercado de renda variável, podem eventualmente se descolar. Valor patrimonial é quanto valem efetivamente os ativos do fundo. Valor de mercado é quanto valem suas cotas, isto é, quanto o mercado está se dispondo a pagar por elas naquele momento.

Voltando ao nosso indicador. Se o fundo pagou, no total, R$ 5 milhões de dividendos em um ano, e o valor de mercado do total de suas cotas é de R$ 100 milhões, então seu Dividend Yield é de 5%.

Preço dividido por Valor Patrimonial, ou P/VP.

É a divisão do preço de todas as cotas do fundo pelo valor patrimonial de seus ativos. Indica justamente o quanto estas duas métricas estão descoladas. Em outras palavras, indica se o preço atual da cota reflete o valor efetivo do seu patrimônio.

Se o preço total das cotas de um fundo é de R$ 95 milhões e seu valor patrimonial é de R$ 100 milhões, então seu P/VP é de 0,95.

De modo geral, quando o P/VP é inferior a 1, diz-se que as cotas estão mais baratas do que o patrimônio real do fundo. Mas, atenção: isto nem sempre indica que adquirir cotas nestas circunstâncias seja um bom negócio. Há muitos outros fatores envolvidos nesta análise. Por isso, cuidado!

 

Comparar sempre

Estes foram apenas alguns dos indicadores mais conhecidos. Sua análise deve ser feita em conjunto. É importante também comparar a situação de um fundo com a de outros fundos semelhantes. Isto é, fundos do mesmo segmento, mesma região e de porte semelhante.

2

Fundos Imobiliários são bom negócio?

Agora que você já sabe um pouco sobre os Fundos Imobiliários, fica a pergunta: afinal, é um bom negócio investir neles?

Evidentemente não existe uma resposta única para esta pergunta. De modo geral, as regras dos FIIs são interessantes, especialmente para o pequeno investidor. Mas existem fundos bons e ruins. Existem crises – gerais ou específicas – que podem afetar um segmento ou alguns fundos específicos de maneira irreversível. Por isso é muito importante saber interpretar as condições da economia e a estruturação de um FII.

Bons Fundos Imobiliários – assim como ações de boas companhias – tendem a ser bons negócios, pelo menos em médio e longo prazos. É preciso saber escolhê-los. Esperamos ter ajudado nesta caminhada. Continue acompanhando nosso conteúdo. E, se tiver alguma dúvida ou comentário, fale conosco. Estamos à disposição.

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