Le retrait d’un lot d’une copropriété (aussi appelée scission) est prévu par l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’opération consiste à extraire un lot de la copropriété initiale pour constituer deux unités foncières distinctes: la propriété détachée d’une part (un bâtiment ou terrain non bâti) et la copropriété d’autre part.  

À savoir: un lotissement n’est pas une copropriété. Si vous souhaitez que votre maison sorte d’un lotissement, la procédure est différente. Vous devez vous référer au règlement, voire au cahier des charges de votre lotissement. La décision sera prise lors d’une assemblée de l’association syndicale libre. Votre lot doit pouvoir être séparé  

Pour pouvoir retirer un lot d’une copropriété, il faut, en premier lieu, que cette copropriété comporte plusieurs bâtiments matériellement indépendants. Il peut s’agir de constructions mais aussi de terrains nus. Le plus important est que le lot sortant soit distinct ou séparable de la copropriété. C’est évidemment le cas pour une maison individuelle. En principe, ce sont les qualités intrinsèques de chaque lot qui déterminent si l’opération de séparation est faisable et, dans certains cas, ce sont les juges qui se prononcent. Par exemple, dans une affaire, le retrait d’un lot a été refusé au motif qu’il était trop imbriqué dans un autre. La scission impliquait la démolition puis la reconstruction d’une toiture (CA de Bordeaux du 16.1.06, n° 03/06519). Dans un autre cas, l’opération a également été rejetée pour des bâtiments dont les rez-de-chaussée communiquaient (cass. civ. 3e du 26.2.97, n° 95-12709). La propriété au sol doit être juridiquement divisible Votre projet doit être autorisé par l’assemblée générale (AG) de copropriété (voir "Comment faire pour sortir sa maison d’une copropriété horizontale?"). Le jour J, vous devrez présenter un dossier composé de pièces techniques et juridiques. 

Pour cela, le recours à un géomètre-expert et à un notaire est incontournable.  

Un géomètre-expert doit établir les futures limites de votre propriété  Dans un premier temps, il faut prendre contact avec un géomètre-expert. Ce professionnel réalisera un véritable audit à partir de documents que vous lui remettrez (règlement de copropriété, titre de propriété, etc.) et en se rendant sur place. Concrètement, il prendra des mesures des différents bâtiments existants. Il s’assurera également que la division de la propriété du sol est possible. Si c’est le cas, il préparera pour vous l’intégralité du dossier technique nécessaire à la réalisation de votre projet de division. C’est le dossier que vous devrez soumettre à l’AG. Il se compose notamment du plan masse, qui précise l’emplacement des bâtiments et leurs volumes, de l’indication des servitudes à créer si nécessaire (servitude de passage, de vue, de réseaux…), du bornage amiable du périmètre (c’est la future limite de votre propriété), de l’établissement du document modificatif du parcellaire cadastral (afin que des références cadastrales soient attribuées aux nouvelles parcelles issues de la division).  

À savoir: l’ordre des géomètres-experts conseille de réaliser le plan de bornage en présence de tous les voisins de la parcelle concernée. En zone urbaine, le bornage amiable est parfois difficile à faire. Toutefois, il est obligatoire si le lot à détacher est constitué d’un terrain constructible.  Un notaire doit préparer les documents à soumettre à l’AG Si l’opération est envisageable, techniquement et juridiquement, vous devez également faire appel à un notaire pour qu’il rédige les projets d’actes que vous soumettrez à l’assemblée générale: un acte modificatif au règlement de copropriété, un acte modificatif à l’état descriptif de division et un acte modificatif à l’état de répartition des charges.......  

Précisez les conditions de votre sortie 

ARTICLE Laure le Scornet