Paul Dumbravanu Avocat Imobiliare Podcast

Este foarte important ca cele două părți să discute despre apariția acestor probleme legate de plată. Din păcate, de cele mai multe ori una dintre părți ajunge să acționeze în mod eronat, ajungându-se chiar într-o fază de instanță fără nicio discuție prealabilă în legătură cu eșalonarea plăților sau altă modalitate de stingere a respectivului debit. Sfatul specialiștilor este acela de a media pe cât posibil situația. Proprietarul are mai multe opțiuni la îndemână, una dintre ele fiind chiar evacuarea chiriașilor rău-platnici din spațiu, în cazul în care neplata continuă pentru o perioada ce o excede pe cea stabilită în contract (în situația în care o asemenea clauză este inclusă). Video : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/23/situatii-care-chiriasul-intra-imposibilitate-de-plata-cum-poate-actiona-proprietarul/

Cele mai importante legi în virtutea reglementărilor în domeniul imobiliar sunt Codul Civil și Legea Locuinței. Ambele conferă drepturi atât chiriașilor, cât și proprietarilor. Fiecare dintre aceste părți, ar trebui să cunoască cel puțin la modul general, prevederile legii, în special cele legate de obligații. Din păcate, din necunoștință de cauză, se încheie multe contracte ce conțin clauze care nu au nici o legătură cu legislația în vigoare sau chiar o încalcă.Pentru ca un contract de închiriere să fie cât mai clar, trebuie să se determine obiectul contractului, să fie descrisă proprietatea foarte corect și să fie specificată modalitatea prin care a fost înregistrată respectiva proprietate în Cartea Funciară. Trebuie de asemenea specificate și obligațiile celui care închiriază, perioada închirierii, în ce măsură se poate denunța sau prelungi contractul. Sunt în egală măsură importante drepturile legate de întreținerea locuinței, ce intră fie în atribuțiile chiriașului, fie ale proprietarului. În cazul în care anumite modificări, fie ele și unele mici, nu sunt anunțate și nu se cere acordul pentru ele, se poate ajunge la denunțarea contractului de închiriere. Pentru ca un contract să fie cât mai clar și pentru ca ambele părți să-și cunoască drepturile și obligațiile, toate aceste scenarii pot și chiar trebuie să fie incluse ca și clauze, deoarece probele scrise sunt importante într-o situație de posibil conflict.Video : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/23/legislatia-privind-inchirierea-locuintelor/

Este foarte important ca investitorul/cumpărătorul să participe la recepția finală a lucrărilor. Simularea unei recepții constituie o infracțiune. Dacă nu participi în mod activ la toate etapele, riști să te confrunți cu situații dramatice, cum ar fi, spre exemplu, etaje tehnice sau mansarde inexistente, pentru care ai oferit sume importante de bani, fără ca acestea să fie finalizate în realitate. Pentru a preîntâmpina problemele majore, încă din stadiile incipiente ale negocierilor pentru o nouă locuință, este indicat să apelați la un specialist, care să se asigure că toate drepturile dvs. sunt respectate.

Regulamentul privind recepția construcțiilor este un instrument de reglementare a activității de inspecție parțială sau finală a lucrărilor de construcție, publicat în Monitorul oficial în 2017 și căruia i-au fost aduse adăugiri în martie 2019. Faza de recepție este esențială în procesul de construcție a unei locuințe și trebuie executată corect. Fară existența acestei faze, nu avem o finalitate a investiției inițiale, fie că este vorba despre un ante-contract de vânzare-cumpărare, fie un contract de investiție într-o viitoare construcție. Scopul procesului-verbal întocmit în faza de recepție este acela de a se asigura că lucrările au fost executate corect și în conformitate cu standardele negociate în contract. La orice recepție a lucrărilor se întrunește o comisie de inspecție din care fac parte investitorul, reprezentanți ai autorităților publice și specialiști care își asumă responsabilitatea pentru bunul mers al respectivei inspecții.Dezvoltatorul sau constructorul au obligația de a obține o serie de autorizații esențiale pentru funcționarea activităților de construcție în termenii legii. Obținerea unui certificat de urbanism este primul pas, în acesta specificându-se toate avizele pe care trebuie să le aibă un constructor pentru activitatea sa. Apoi, se obțin autorizații de la furnizorii de gaz, electricitate, apă și celelalte utilități necesare. În certificatul de urbanism sunt prevăzute și restricții în privința lucrărilor. În urma obținerii certificatului de urbanism, se emite o autorizație de construire de către autoritatea locală competentă în domeniu, respectiv primăria localității în care se realizează construcția.Investitorii sau viitorii cumpărători, sunt îndreptățiți să solicite constructorului/dezvoltatorului documentele și autorizațiile obținute pentru construcție și chiar și istoricul terenului pe care se construiește. Din nefericire, legislația din România nu ajută foarte mult în aceste situații, în sensul în care nu sunt specificate clar sancțiunile la care poate fi supus constructorul în cazul în care refuză să furnizeze toate informațiile care i-au fost cerute de către investitor

Primul pas este ca cei interesați de o anumită proprietate, să pornească de la calcule și de la evaluarea zonei și să înțeleagă că fiecare proprietate are o valoare de piață, mai mult decât o valoare emoțională. Astfel, comparând prețurile de vânzare de pe piață, cumpărătorii își pot da seama dacă valoarea respectivei proprietăți este una realistă. Acest tip de evaluare se poate face printr-o documentare cu ajutorul specialiștilor, fie ei agenți imobiliari bine informați, fie printr-o cercetare detaliată, prin intermediul unui raport de piață, și anume un raport investițional, ce ia în calcul foarte multe informații care nu sunt publice. De multe ori, a încerca să te descurci singur, te poate aduce în situația de a pierde bani. Mulți oameni cred că economisesc mai mult, neplătind un comision către un specialist care să-i poată consilia, însă neavând abilități de negociere și nici informații suficiente, pot ajunge să plătească mai mult pe o proprietate, al cărei preț final ar fi putut fi, cu ajutor specializat, chiar și cu 10% mai mic. Investitorii, în general, înțeleg foarte bine cât este de important să lucrezi cu un profesionist, care să te ghideze în a lua cele mai bune și mai profitabile decizii pe piața imobiliară. https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/05/01/evaluarea-corecta-imobilelor-stabilirea-celui-mai-bun-pret-specialistii-va-vin-ajutor/ 

Garanția referitoare la o clădire, la structura acesteia și tot ceea ce înseamnă partea de construcție în sine, ține de orice tip de proprietate, ca atare este obligatoriu să existe. Cel puțin în cazul construcțiilor noi, dezvoltatorul și constructorul au responsabilitatea de a garanta respectiva construcție. În ceea ce privește, spre exemplu, apartamentele din blocurile vechi, construite în anii 50 sau 60, din păcate nu mai poate garanta nimeni că structura acestor construcții mai este în prezent așa cum a fost la momentul predării ei. În baza unei expertize, în momentul negocierilor de vânzare-cumpărare, celui interesat i se poate garanta ceea ce există în respectivul apartament, de la pereți de rezistență, până la instalații, însă nu și partea structurală.Perioada de garanție se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii, și va avea o durată minimă, după cum urmează:    - 5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importanță A și B;    - 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C;    - 1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță D. Perioada de garanție se prelungește cu perioada remedierii defectelor calitative constatate în această perioadă. Potrivit Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (art. 7 alin. 3), perioada de garanție a construcțiilor se prevede în contractele încheiate între părți, în funcție de categoriile de importanță ale construcțiilor stabilite potrivit legii, și nu pot avea o durată inferioară celei minime reglementate de lege.

Nu mai poţi să faci un contract de vânzare-cumpărare dacă nu ai recepţia finală. Recepţia finală înseamnă să ai contracte pe absolut toate branşamentele, indiferent de operatorul care le furnizeazăAlcatuirea comisiei de receptie la terminarea lucrarilorOperatiunile premergatoare receptiei la terminarea lucrarilor debuteaza cu notificarea transmisa de executant investitorului prin care primul il informeaza pe investitor cu privire la data terminarii tuturor lucrarilor aferente partilor/obiectelor/sectoarelor din constructie si solicita efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor. Foarte importanta este precizarea din Noul Regulament potrivit careia executantul trebuie sa faca aceasta notificare, in perioada de valabilitate a autorizatiei de construire/desfiintare. Desi in continuare nu se mentioneaza in mod express faptul ca autorizatia de construire trebuie sa fie valabila si la data receptiei la terminarea lucrarilor, consideram ca a fost facut un pas in sensul clarificarii unei dispute din practica referitoare la conditionarea sau nu a receptiei la terminarea lucrarilor de valabilitatea autorizatiei in baza careia au fost efectuate respectivele lucrari.In 5 zile de la primirea notificarii transmise de executant, investitorul informeaza entitatile implicate in procesul de receptie, urmand ca acestea sa comunice in 10 zile identitatea reprezentantului desemnat de acestea sa participe in comisia de receptie. Investitorul numeste mai apoi comisia de receptie in termen de 3 zile de la primirea comunicarilor de la entitatile implicate in procesul de receptie.In cazul nerespectarii termenelor de mai sus de catre investitor sau a neprezentarii la data programata pentru intrunirea comisiei de receptie, executantul va repeta notificarea transmisa investitorului, acordand acestuia din urma un termen suplimentar de 10 zile pentru stabilirea unei noi date de convocare a comisiei. Nerespectarea de catre investitor a acestui termen suplimentar da dreptul executantului de a stabili data de intrunire a comisiei de receptie in 10 zile de la expirarea termenului mentionat anterior.

Țeapa „avantajelor” de proastă calitate se referă la anumite avantaje care sunt prezentate la faza de rezervare și nu se vor regăsi în promisiune.Aceste avantaje țin de cele mai multe ori de finisaje, de ceea ce va fi în apartament, de calitatea materialelor care este prezentată într-un anumit fel când semnezi prima dată și altfel când îți apare anexa cu calitatea materialelor.Toate acestea sunt legate, în principiu, de avantajele pe care le poți simți atunci când vezi apartamentul. Asta este greșeala pe care o fac majoritatea: se atașează emoțional. Atașându-te emoțional, orice atu pe care îl are în plus apartamentul respectiv, prezentat ca o vopsea eco sau un furnir pe nu știu ce scară din beton nasc o tentație majoră, și atunci, vă dați seama că discutăm poate nu de oameni care vor să înșele, dar care fac asta zilnichttps://blog.pauldumbravanu.ro/2019/03/03/teapa-avantajelor-de-proasta-calitate/

Ai voie să mergi pe șantier, să discuți întâi cu dezvoltatorul să îți permită accesul acolo prin acordul constructorului să accesezi șantierul. Dar bineînțeles, un dezvoltator sau un constructor de bună credință nu ar avea nimic împotrivă dacă toate condițiile de siguranță sunt îndeplinite.Bineînțeles, sunt și anumite situații excepționale când nu te poți duce acolo. Sau dacă fazele de execuție sunt deja avansate, în sensul în care poți să intri fizic în apartament, este o măsură normală, să ajungi și să vezi ce calitate ai din această fază a construcției.https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/02/27/ai-sau-nu-voie-sa-intri-pe-santierul-apartamentului-inca-neconstruitut-dar-platit/

Broșura lucioasă se prezintă plină de imagini luminoase,și cuprinde cuvinte precum luxos, cel mai bun, ideal, accesibil, fețe zâmbitoare,   Sunteți cuceriți.Ceva mai târziu, când vă plimbați pe lângă locul cu pricina, vedeți doar un petic de pământ și un birou de vânzări într-o rulotă mobilă, lângă care se află panouri înfățișând imagini cu un stil de viață plin de farmec, alături de mesajul „finalizam în curând”. Intrați, pentru a afla mai multe.Dar... așteptați! Sunteți cu adevărat pregătiți să luați „cea mai importantă decizie de achiziție din viața voastră“? Poate ați obosit să faceți naveta din suburbii și doriți să locuiți mai aproape de locul de muncă. Sau, poate, nu doriți efortul întreținerii unei curți și a unei case. Sunt multe lucruri de luat în considerare, în special dacă noua casă nu este nici măcar construită.

În virtutea legii, pentru ca respectivul cumpărător să își poată recupera parte din suma investită sau chiar investiția integrală, se menționează și o variantă de mediere între dezvoltator și cumpărător, putându-se ajunge la o formă de despăgubire. Medierea poate ușura foarte mult întregul proces, nemaifiind nevoie să se ajungă până în instanță. Sunt foarte multe exemple în practică, în care nu ar trebui să fie păgubit cel care cumpără și totuși, este, tocmai pentru că se abuzează de rolul dominant al dezvoltatorului.https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/06/30/sanctiuni-pecuniare-pentru-dezvoltatori-cum-isi-recupereaza-cumparatorii-banii-investiti/

Hai să facem o comparație de costuri. Ce ar însemna să te ia pe tine de la început, ca și consultant, și ce ar însemna să nu te ia… în fața unui dezvoltator neserios.Practic, să mă ia de la început înseamnă să evaluăm situația curentă. Și ceea ce înseamnă munca unui avocat în funcție de volumul care este necesar în acea tranzacție. Aici diferă foarte mult pentru că poate să fie o cumpărare complexă sau poate să fie o cumpărare de apartament normal. Și aici contactele dezvoltatorilor sunt voluminoase. Pot fi de 35 de pagini sau de 5 pagini. Am avut situații recent, cu un contract de 50 de pagini.Analiza unui astfel de contract necesită foarte mult timp pentru a putea să faci treaba cât mai bine. Costurile sunt flexibile, dar oricum pot să vă spun, că în orice situație, nu depășesc jumătate din valoarea comisionului unui agent imobiliar. Nu știu dacă se poate face o comparație, aici nu se exclude prezența unui agent imobiliar. Cert este că eu îi păzesc de anumite riscuri, cu un cost foarte mic.Deci la un apartament de 80.000 de euro, un agent imobiliar percepe un comision de 2%, asta înseamnă 1600 de euro, iar dacă la tine este jumătate asta înseamnă undeva la 800 de euro.Ceva de genul acesta, dar aici vorbim de condiții normale. Ideea este că dacă ar merge fără mine, ar putea ajunge să plătească la finisaje chiar și de două ori mai mult decât mă plătește pe mine. Cam asta este ideea. De cele mai multe ori, au fost situații în care au venit în faza în care deja au semnat un ante-contract și situația ar fi fost mult mai ușoară, cu siguranță nu ar fi plătit atât de mult dacă negociau corect.Corect in sensul în care angajezi un profesionist, implicit, un om care o experiență mare în a negocia zilnic contracte.Eu sunt un negociator de clauze contractuale în favoarea celor care cumpără. Asta fac în majoritatea situațiilor. Îl ajut până în momentul în care el intră în noua lui casă. Serviciile sunt făcute având mai multe etape. Și atunci pot să aleagă clienții.Poate unii își doresc doar faza pre-contractuală, adică promisiunea, dar cei mai mulți dintre clienți își doresc să încheie corect contractul final. Iar aici mă refer la predarea-primirea fizică a finisajelor, a ceea ce înseamnă că s-a promis la ante-contract. Și atunci la acel moment, înainte de a semna la final, trebuie să fie iar foarte atenți pentru că discutăm de garanții, despre lucrurile care îi pot costa foarte mulți bani.Pentru că dacă nu ești atent și nu primești destul de multe garanții astfel încât să existe mai departe o posibilitate ca atunci când se defectează ceva să ceri banii de la cel care a furnizat geamurile sau ușile, și așa mai departe, atunci tu vei plăti din propriul buzunar și cam atât.Video :  https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/02/28/dezvoltator-neserios/ 

M-am lovit de cazul, în care, în momentul de față, s-a plătit un avans pentru un apartament, care urma să fie transformat din etaj tehnic în apartament, un avans care a ajuns la 100% din prețul apartamentului. Deci, practic, a cumpărat un apartament pe o promisiune de transformare viitoare. În total 130.000 de euro și apartamentul nu poate fi transformat într-un domiciliu, ci rămâne în continuare etaj tehnic.Asta se întâmplă poentru că acel client nu a fost suficient de precaut să își ia toate măsurile și să înțeleagă că prin coeficienții respectivi pe care-i cerea dezvoltatorul ceea ce se poate construi în acea zonă și prin permisiunile pe care le-a primit prin urbanism în acel bloc. Practic, nu a fost suficient de diligent să verifice din toate sursele ca să spune așa.În cazul asta, ce a pățit clientul?Clientul trebuie să își recupereze banii. Din păcate, proiectul respectiv este blocat complet din această cauză pentru că au început să îl dea în judecată pe dezvoltator toți cei din bloc și să încerce să-și recupereze banii.Și când începe un tăvălug de acest fel, atunci este foarte greu să îți recuperezi banii repede pentru că dezvoltatorul nu mai știe cui să plătească. În definitiv, poate să ajungă așa cum s-a întâmplat, de foarte multe ori, în anii 2008-2009, într-un colaps, să nu mai poată să plătească și intră într-o lichidare sau dizolvare și atunci sunt situații în care nu îți mai recuperezi banii. Urmariti video : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/02/27/teapa-cu-apartamentul-de-la-etajul-tehnic/

O taxa de rezervare. Cam care ar trebui să fie valoarea ei dacă o rezumăm la valoarea apartamentului?În principu, taxa de rezervare reprezintă în momentul de față, ca act juridic, o promisiune de vânzare și practic clientul beneficiază de o rezervare a apartamentului respectiv cu dreptul lui de a-l cumpăra de la dezvoltator. Implicit, la momentul rezervării trebuie să cunoști condițiile pe care le vei avea în ante-contract sau în promisiune de vânzare-cumpărare.Trebuie să le discuți înainte de rezervare, nu să plătești o sumă de bani și apoi să vadă dezvoltatorul ce va scrie el în contract. Nu este așa pentru că poți să pierzi acea sumă. Poate să fie o mie de euro, poate să fie 5.000 de euro.Din punctul meu de vedere nu ar trebui să existe această rezervare, ci să ajungi să discuți, de ce mai multe ori, așa cum am reușit eu, direct ante-contractul de vânzare cumpărare pentru că altfel este doar o chestiune psihologică în care vei reuși, sau între ghilimele vei reuși să cedezi mai multe chestiuni care te vor duce la antecointractul de vânzare cumpărare.De cele mai multe ori este recomandat să menționezi că el este returnabil pentru orice situație în care te răzgândești. Să nu accepți în nici un moment că vei pierde acea sumă de pseudo-rezervare așa cum se numește. Deci dacă plătești 1000 de euro, te-ai răzgândit peste o săptămână când ar trebui să-l cumperi, să poți să primești banii imediat.Pentru că sunt foarte multe acorduri, din acestea de rezervare, pentru că sunt un acord, nu un contract, în care se menționează că respectivul cumpărător va pierde acea sumă. Ceea ce este total incorect. Nu poți să o pierzi. După care încep somații, cheltuieli cu avocații și așa mai departe pentru a-ți recupera banii care sunt ai tăi.Urmariti si video aici : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/02/28/taxa-de-rezervare/

Clientul nu este întotdeauna cel mai informat. La ce ar trebui să se uite, cam care sunt informațiile cheie pe care ar trebui să le caute?Eu spun că, întotdeauna, nu să audă, ci să vadă. Și să existe în scris toate informațiile pe care le aude pentru că este mai puțin important ceea ce i se prezintă, ceea ce rămâne este ceea ce se scrie în acordul de rezervare, în contractul de vânzare-cumpărare, deci implicit ceea ce se promite urmează să se îndeplinească, ceea ce rămâne într-o discuție se poate schimba tot timpul.Dacă acolo se menționează, de pildă, suprafața apartamentului și o știi foarte clar, care sunt marjele pe care le poate depăși în legătură cu suprafața, atunci când se face recepția finală… Dacă prețul este stabilit în mod clar, dacă există sancțiuni clare și în care să plătească cel care nu execută, atunci lucrurile vor evolua corect.Dar dacă din această fază nu tratezi lucrurile cu seriozitate, atunci vei avea de plătit, mult mai mult mai târziu. Deci primul contact este extraordinar de important, iar el trebuie să fie consfințit întotdeauna în scris și scris va rămâne Vizioneaza aici : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/02/27/acordul-de-rezervare/

Am luat un apartament pe care încă nu îl am fizic. Poate în am peste un an, doi, trei. Cam cum ar trebui să decurgă etapele plăți?Ideal ar fi să fie etapizate pe fazele de construire. Nu se recomandă în a plăti un avans foarte mare pentru că în momentul de față sunt foarte multe probleme cu acest lucru și atunci este cel mai bine ca pe 3-4-5 faze să existe certitudinea că s-au executat acele lucrări după care să se finanțeze în continuare.Implicit, să se ia măsurile de siguranță de către beneficiar, astfel încât, să nu rămâne descoperit și să aibă posibilitatea să-și recupereze banii, din ceea ce a investit acolo, pentru că practic există un parteneriat. El nu neapărat cumpără ceva, ci investește în ceva. Asta este atitudinea pe care trebuie să o aibă un cumpărător. Nu se roagă de cineva să îi dea ceva pentru că acel cineva construiește cu banii lui. Deci, implicit, trebuie să nu fie agresiv, ci corect și să îți ceară ceea ce trebuie.Cât de veritabile sunt acele oferte care tentează pe toată lumea „îmi dai toți banii acum și îți dau o reducere de 3%”, să spunem, deși eu nu am apartamentul fizic?Tentante sunt, discounturile sunt întotdeauna tentante, dar ele trebuie să fie calculate asumându-ți proporțional și riscul. Dar dacă acest discount este mai mare decât ceea ce ți-ai permite tu ca și risc, atunci, atunci ar trebui să renunți la el și să nu te intereseze.Să mergi în continuare pe etapizare. Să mergi pe siguranță și nu neapărat pentru că există un discount. Dacă ai într-adevăr, un constructor sau un dezvoltator, din toată analiza pe care o faci, îți dai seama că este serios, și lucrurile stau foarte bine, bineînțeles că este o chestiune economică să beneficiezi de un discount.Dar eu spun că, întotdeauna trebuie să faci o analiză detaliată a celui care construiește, a celui în care îți pui încrederea și ai un parteneriat cu el. Nu sunt situații în care trebuie să spui, plătesc asta înainte de orice analiză.

Ai voie să mergi pe șantier, să discuți întâi cu dezvoltatorul să îți permită accesul acolo prin acordul constructorului să accesezi șantierul. Dar bineînțeles, un dezvoltator sau un constructor de bună credință nu ar avea nimic împotrivă dacă condițiile de siguranță sunt îndeplinite.Bineînțeles, sunt și anumite situații excepționale când nu te poți duce acolo. Sau dacă fazele de execuție sunt deja avansate, în sensul în care poți să intri fizic în apartament, este o măsură normală, să ajungi și să vezi ce calitate ai din această fază a construcției.

Dacă locuința ta încă nu a fost construită, dar dezvoltatorul îți vinde anumite informații atunci fii foarte atent la acest aspect. Dezvoltatorul îți vinde practic un plan. Acest plan pe care el îl are.„De cele mai multe ori, acest plan nu corespunde cu autorizația viitoare de construire care va fi emisă de către autorități. Și atunci atenția cea mai mare să fie în legătură cu ce acte deține și sunt girate de către o autoritate. Nu discutăm doar de un teren pentru că implicațiile în a vinde sau a cumpăra un teren sunt legate întotdeauna de aceste documente”, a mai declarat avocatul Paul Dumbrăvanu.Planurile arhitectului sunt iarăși foarte importante și să le vezi de la început. Dar, pentru mine, esențial este certificatul de urbanism în care vezi exact ceea ce poate să construiască.Pentru a obține acest certificat de urbanism, dezvoltatorul trebuie să depună o documentație specifică și atunci dacă nici certificatul de urbanism nu există, atunci trebuie să ai un mare semn de întrebare, fie să aștepți certificatul de urbanism, fie să aștepți autorizația de construire.