Immobiléros - Der Podcast für die Immobilienszene

„Ein Flugzeug ist unverkäuflich, wenn ein Dokument fehlt. Bei Immobilien geht das offenbar.“ In diesem Podcast geht es nicht um den Absturz der Branche, nein! Sondern wie Jan Philipp Thier als Berufspilot auf die Immobilienwirtschaft schaut, also um die Diskrepanz zwischen Cockpit-Logik und Immobilienrealität. Jahrelang war er Berufspilot, heute hat er mit Venit und Forestis zwei Firmen, die sich zum einen mit möbliertem Wohnen und zum anderen mit Aufteilen beschäftigt. Noch immer sieht er sich als Quereinsteiger, der sehr spannend seine Art Geschäfte zu machen beschreibt: Es sei wie eine Fabrik, in der viele kleine Immobilien nachproduziert werden. Oder in Profisprache: Er ist Produktgeber für Kapitalanlageimmobilien mit Fokus auf Köln und Düsseldorf und A-Lagen. Jan Philipp spricht auch über eine schwierige Phase in seiner Immobilien-Karriere, nämlich den Punkt, wo er ganz einfach hohe Gewinne machte, die Objekte eher auf dem Markt verteilt wurden. Natürlich geht es um den Himmel, nicht ganz so logisch um Parmesan und Zitronen. Daraus wird allerdings ein Podcast-Gericht, das mal anders ist.

„Es kommen teilweise 1.500, 1.800, manchmal 2.000 Anfragen auf eine einzige Wohnung. Wie soll man das als Mensch oder als Team noch so handhaben, dass alle Interessenten fair bewertet werden.“ Diese Frage ist kein theoretisches Gedankenspiel, sondern das Ergebnis realer Vermietungsdaten. Mehr als 13.000 Vermietungen von Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen aus dem Jahr 2025 liegen der Analyse von Immosolve zugrunde. Also habe ich den CEO Alexander Köth vor das Podcast-Mikrofon gebeten und wollte von ihm wissen, ob der Engpass im Wohnungsmarkt nicht nur das fehlende Angebot ist, sondern auch zunehmend der Prozess. Die Daten zeigen noch eine Menge mehr: Wir sprechen über Schattenmärkte und Alex erklärt, warum B-Städte aus der Reihe tanzen, wie die Durchschnittswohnung aussieht und wie mit verschiedenen Tools Prozesse optimiert werden. Das habe aber kein Cost Cutting zur Folge, denn hier gehe es – vor allem eben bei Genossenschaften und Kommunalen – stark um soziale Verantwortung. KI sieht er weniger als Heilsversprechen, sondern als einen neuen Kollegen, der erst eingearbeitet werden muss. Alex richtet zudem den Blick auf den Startup-Markt und den Innovationsgrad von Deutschland. In aller Kürze: So schlecht sind wir gar nicht. Das ist doch auch mal schön. Auch wenn er attestiert, dass oft zu viel Geld für ‚keine‘ Ideen ausgegeben wurde und bei guten Ideen die Geduld fehlte, um das Produkt auf den Markt zu bringen.

„Wir haben in der Branche immer noch eine Menge Bling Bling. Das braucht kein Mensch.“ Andreas Gräf steigt sehr direkt in den Podcast ein. Der COO von Instone Real Estate kritisiert außerdem, dass „Dinge rausposaunt werden, die ohne jeden Sachverstand stattfinden“. Er zeigt sich als Optimist und thematisiert die Lust auf Wohnungsneubau und die Tatsache, dass Kapitalsammelstellen auch wieder Investments tätigen. Wir sprechen über die vielen Ankäufe des Unternehmens und die damit prall gefüllte Pipeline. Es geht um Umplanungen, ‚Schnapper‘ auf dem Markt und eine schlaue Art Wohnen zu denken. Damit gemeint ist nyoo, das Tochterunternehmen von Instone, das einen Baukasten entwickelte, mit dem Wohnungen BIM-basiert wiederkehrend geplant werden können. Es geht natürlich um den Bauturbo und die Stellung der Kommunen, um Baukosten, Regulatorik, um Grundrisse ohne überflüssige Flächen und um energetische Standards. Außerdem um Kommunen, die früher in Planungsprozesse eingebunden werden, um die Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und privaten Kapitalanlegern zu optimieren sowie um die Frage, welche Rolle konventionelles Bauen, Holz und Nachhaltigkeit künftig spielen.

„Wir müssten den Immobilienmarkt eigentlich entfesseln.“ Das kann als Mantra über dem Podcast mit Hans Hammer von der Hammer AG stehen. Direkt nach der Münchner Kommunalwahl trifft politische Realität auf unternehmerische Perspektive. Hans Hammer, zuletzt für die CSU im Stadtrat, blickt auf ein neues Machtgefüge in der Stadt und auf die Versprechen, die der neue grüne Oberbürgermeister Dominik Krause gegeben hat. Dazu gehören 50.000 neue Wohnungen. Natürlich muss es um die SoBoN und die Gewerbe-SoBoN gehen. Zu letzterer findet Hans Hammer klare Worte: Er hält den Eingriff in den Markt für „eine dämliche Idee“. Für ihn bedeutet er, dass die Stadt ordnend in den Markt eingreift, damit weiß, was an diese Stelle hingehört und was der Preis ist. „Das halte ich für Sozialismus und für völlig verkehrt.“ Rumms, so geht Statement. Dazu spannen wir einen großen Bogen:  Hans Hammer erklärt, warum es wichtig wäre, dass es wieder ein Unterrichtsfach Wirtschaft gibt und warum Menschen Wirtschaft nicht mehr verstehen. Wir sprechen darüber, warum Menschen nur theoretisch für Reformen sind. Es geht um Experimente, den Verkauf des Architekturbüros, die Entwicklung der Hammer AG. Und wir sprechen über den Bestand in Manhattan und warum das Unternehmen lieber über 500 Wohnungen im kanadischen Vancouver baut als in Bayern.

„Viele Projektentwickler, Bauträger und andere Marktteilnehmer sind kaputt gegangen, weil sie mit ‚Wird schon gut gehen‘ arbeiteten und keinen Worst-Case-Plan hatten.“ Florian Bauer, Geschäftsführer der BAUER IMMOBILIEN UNTERNEHMENSGRUPPE und Autor der Bücher ‚Immobilieninvestments neu denken‘ sowie ‚Betongold mit Glanz‘, spricht mit mir über den Markt allgemein und Wohninvestments im Speziellen. Er erklärt, warum sein Unternehmen ausgerechnet in den vergangenen Krisenjahren mehr Einheiten vermittelt hat als zuvor und weshalb konservative Kalkulationen, Tilgung und eben diese Worst-Case-Szenarien heute wieder entscheidend sind. Wir sprechen über Off-Market-Transaktionen, den Boutique-Ansatz der BAUER IMMOBILIEN UNTERNEHMENSGRUPPE und Wohninvestments zwischen 200.000 und zwei Millionen Euro. Zudem gibt Florian Einblicke in seinen eigenen Bestand und macht deutlich, warum belastbare Mieteinnahmen mehr Aussagekraft haben als die bloße Anzahl von Einheiten. Er beschreibt, wie Mietendeckel und Vergesellschaftungsdebatten Kapital aus Berlin abzogen und Investoren in andere Regionen abwanderten. Anhand eigener Kaufdaten macht er die Unterschiede zwischen West und Ost deutlich, erläutert, warum Hypes wie Magdeburg ins Leere liefen und weshalb Standorte abseits der Metropolen, von Wurzen und Pegau bis Krefeld, derzeit stabilere Renditen ermöglichen.

Und da ich mich nicht entscheiden konnte, hier einige Zitate aus dem Gespräch: „Alles, was wir gerade in der Immobilienbranche haben, ist aus einer Neubau-Logik entstanden.“ „Wie soll dann bitte schön das Risiko einer Kostensicherheit funktionieren im Bestand, wenn schon die Kostenrechnungsgrundlage gewisse Lücken hat?“ „Die Immobilienbranche krankt am Rendering: Zu zeigen, was man Tolles vorhat. Daraus ist am Ende kein Gebäude entstanden.“ „Banken können nicht ewig auf diese Fortführungsprognose bauen, dass alles wieder gut wird.“ „Jetzt ist wieder Ankaufszeit.“ „Wir wollen auf CO₂-Emissionen im Lebenszyklus setzen und weg von der Energieeffizienz im Betrieb.“ Also kurzum: Wir sprechen über Bauen im Bestand, den gleichnamigen Verband, den Timm mit Sarah Dungs gegründet hat, weil keiner der großen Immobilienverbände das Thema wollte. Über den Bauturbo und den eigentlichen Turbo, nämlich die Kommunikation. Über die Masterclass der Greyfield Stiftung an der Universität St. Gallen und den Greyfield Index. Sehr klare Worte und Thesen, kein Weichspül-Pingpong.

„Wenn ich ein Buch über Immobilien schreiben würde, würde es heißen: Lebenslüge Immobilie“, sagt Thomas Olek. Über Jahre galt Immobilienbesitz als sichere Wette. Beton-Gold, verlässliche Altersvorsorge, stabiler Wert. Bis die Logik durch Pandemie, erhöhte Zinsen und die allseits bekannten Gründe kippte. Mit der Publity AG kaufte Thomas Olek über Jahre Büroimmobilien für internationale Investoren, das Unternehmen ging dann in die Insolvenz, er verlor viele Millionen. Wir sprechen über diese Zeit und warum er das nicht als Scheitern ansieht, über die Anfänge, als er einer der wenigen war, die mit NPLs handelten. Natürlich geht es um sein Geschäftsmodell, dem er seit 40 Jahren treu ist: „Buy low, sell high“. Genau das macht er nun wieder, mit der Publity Global in Amerika. Dort geht es für ihn nicht um klassische Büroinvestments, sondern um Grundstücke in Lagen, die sich später zu Wohnstandorten umwidmen lassen. Thomas Olek teilt seine Erkenntnisse, dass nur sehr wenige amerikanische Investoren in Deutschland kaufen, die Renditen reichen einfach nicht. Er bewertet einzelne Assetklassen und Deutschland in seiner Abwärtsspirale. Das wird er sich ab dem Sommer von Amerika aus anschauen, denn gerade bereitet er seinen Umzug vor.

„Es ist keine Raketenwissenschaft: 5.000 Euro Baukosten mal fünf Prozent Rendite, das sind über 20 Euro Miete.“ So nüchtern rechnet Norbert Hermanns, Aufsichtsratsvorsitzender der Landmarken AG, die Wohnungsdebatte herunter und stellt damit die politische Logik gleich mit infrage. Wir sprechen über Baukostensteigerungen, über Normen, die Wohnungen verteuern, ohne sie besser zu machen. Also Dreifachverglasung oder Brandschutz. Wie sagt Norbert so schön: „Das Feuer ist nicht anders geworden.“ Es geht um immer neue Standards, die „außer Kontrolle geraten“ sind. Wir reden über den Bauturbo zwischen erstem Genehmigungsfall und administrativer Vollbremsung. Und über Mietpreisbremsen sowie die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin. Dabei fällt der Satz: „Wenn wir weiter regulieren wie in den letzten zehn Jahren, wird Wohnen nicht günstiger, sondern unmöglich.“ Also fordert Norbert – wie schon so oft – die Rückkehr zu den Standards von 2015. Möge er gehört werden. Zudem kritisiert er die Klientelpolitik, spricht über eine Branche, die sich für ihn zu schnell über Politik beklagt und zu selten die eigenen Strukturen hinterfragt. Und er stellt die viel bedeutendere Frage: Ist der Staat überhaupt noch handlungsfähig, wenn selbst kleine Korrekturen Jahre dauern? Und es geht um die strategische Neuausrichtung von Landmarken, ein Unternehmen, das sich nie als reiner Büro- oder Wohnbauer verstanden hat, sondern als kreativwirtschaftlicher Akteur mit Baukompetenz. Da wundert es kaum, dass Norbert etwas Neues präsentiert, nämlich eine neue Assetklasse. Nicht mehr und nicht weniger. Unter dem Namen EPIX Spaces, den wollte er im Podcast noch nicht verraten, sollen nun Orte entstehen, die Sport, Gesundheit und Gemeinschaft als festen Bestandteil von Quartiersentwicklung begreifen. Zehn solcher Standorte plant Landmarken bis 2032.

„Wir alle wissen nicht, wie wir in fünf oder zehn Jahren arbeiten wollen“: Das sagt Dr. Christoph Schneider. Der CEO Deutschland von IWG ergänzt direkt: „Das Büro hat ja einen Zweck und wenn der Zweck sich ändert, dann muss sich auch das Büro ändern.“ Es geht also um die Assetklasse, die in den vergangenen Jahren enorm unter Druck geraten ist. Flexibilität ist das Stichwort. Jetzt, gerade. Ein Beispiel: Früher galt Open Space als Königsweg. Möglichst offen, möglichst wenig Wände, alle zusammen. Dann kamen Videokonferenzen, Calls, permanente Erreichbarkeit. Und plötzlich wurde klar: Der geschlossene Raum ist kein Rückschritt, sondern ein funktionales Gegenmodell. Daraus ergibt sich eine zentrale Frage für Eigentümer und Nutzer: Was heute als Zehn-Jahres-Ausbaupaket geplant wird, kann in zwei oder drei Jahren schon nicht mehr passen. Wie müssen also Gebäude gestaltet sein, damit sie die Anforderungen erfüllen, die heute noch gar nicht definiert sind. Und warum sind bereits heute selbst A-Lagen nicht von diesem Strukturwandel ausgenommen? Christoph analysiert genau das. Und er benennt, was IWG möchte: Expansion. Weltweit hat das Unternehmen über 4.000 Standorte, in Deutschland rund 150 Center in mehr als 40 Städten. Die Strategie hinter dem Wachstum ist simpel und radikal zugleich: Dort sein, wo Menschen produktiv arbeiten wollen. Nicht nur in Metropolen, sondern auch im Speckgürtel, in kleineren Städten, an jeder Milchkanne, wie Christoph das nennt.

„Unser Einfluss auf die Politik scheint extrem limitiert zu sein“: Mit dieser Diagnose beschreibt Sven Köllmann ziemlich nüchtern, wo die Immobilienbranche aktuell steht. Den Bauturbo bezeichnet er als „Rohrkrepierer“. Gute Idee, schlechte Umsetzung, zu viele Rechtsunsicherheiten in den Kommunen und am Ende wenig Wirkung in der Praxis. Wir sprechen über politische Fehlanreize im Immobilienmarkt, über Regulierung als Dauerlösung und über die wachsende Politikverdrossenheit in der Branche und der Gesellschaft und welche Konsequenzen das für Investitionen, Vertrauen und die wirtschaftliche Stabilität hat. Als CEO von FIBONA zog Sven Köllmann 2022 die Reißleine. Nach der Fertigstellung des LÉGÈRE-Hotels in Erfurt reagierte er auf die steigende Inflation und den absehbaren Druck auf die Zinsmärkte mit einer radikalen Entscheidung: Alle geplanten Bauvorhaben wurden gestoppt. Projekte aus der Pipeline auf Eis gelegt, der Fokus stattdessen auf Sanierungen und Umbauten verschoben. Viele hielten das für übertrieben, manche für unnötig. Heute sagt er: Genau dieser Schritt war richtig. Auch deshalb konnte Sven ein Neubau-Hotel-Projekt in Lindau am Bodensee starten. Ein Standort, der vor wenigen Jahren kaum verfügbar gewesen wäre, was er übersetzt mit: eine Chance in der Krise. Parallel dazu ordnet Sven Köllmann den Zusammenbruch von Revo ein, als Folge eines Marktes, in dem schnelles Wachstum lange wichtiger war als Substanz. Gemeinsam mit CFC in Hamburg ist FIBONA seit 2024 auch in Restrukturierung und Distressed Investments aktiv. Wir sprechen über ein Beispiel des erfolgreichen Joint Ventures, die Transformation eines ehemaligen Shoppingcenters in Berlin-Steglitz zu einem vermieteten Fachmarktzentrum. Weitere Ankäufe – nicht nur Immobilien – sollen folgen. Am Ende wird Sven noch einmal grundsätzlich. Der Rückzug aus dem Healthcare-Segment ist kein Stimmungswechsel von ihm, sondern auch wieder eine bewusste unternehmerische Entscheidung: „Diese Asseklasse ist extrem beeinflusst von politischen Vorgaben.“ Er fragt sich, ob eigentlich die Implikationen allen klar sind. Die Antwort liegt für ihn auf der Hand.

„Es ist einfacher, eine gute Idee zu haben, als eine Idee wirklich zum Fliegen zu bringen.“ Mit diesem Satz eröffnet Alexandre Grellier, CEO von Drooms, ein Gespräch, in dem es nicht um Start-up-Romantik und Digitalisierung um ihrer selbst willen geht. Sondern um die Frage, welche Technologien in der Immobilienbranche tatsächlich Probleme lösen und wofür der Markt, gerade in einer angespannten Phase, bereit ist zu zahlen. Nicht jedes PropTech ist ein Start-up. Und nicht jedes Start-up mit Immobilienbezug ist ein PropTech. Diese begriffliche Unschärfe verdeckt, laut Alex, oft den Kern: Wirtschaftlichkeit, belastbare Geschäftsmodelle und Lösungen, die im Alltag funktionieren. Der Erwartung, komplexe Probleme ließen sich per Plug-and-Play lösen, begegnet er klar: „Das ist naiv.“ Ein zentrales Thema ist die Finanzierung. Alex beschreibt sie mit dem Bild des Lemming-Prinzips: Einer geht voran, nimmt Geld in die Hand, andere folgen. Lange funktionierte das. Sein Gegenmodell orientiert sich an der schwäbischen Hausfrau: ein präziser Blick auf Kosten, Cashflow und reale Tragfähigkeit. Wachstum ja, aber nicht um jeden Preis. Wir sprechen darüber, wie Expansion unter diesen Voraussetzungen dennoch gelingt. Über zweistellige Zuwächse von Drooms beispielsweise in Frankreich und Deutschland. Über Unterschiede zwischen europäischen Märkten. Über die USA, vor denen Alex keine Scheu hat. Und darüber, warum Deutschland nicht so schwarz ist, wie es derzeit oft gezeichnet wird. Am Ende geht es um ESG, um Vertrauen in Technologie und um die Erkenntnis, dass die Immobilienbranche hier noch Luft nach oben hat. Der prägnanteste Satz des Gesprächs bringt es auf den Punkt: Man muss nicht gleich das Unternehmen kaufen, das einem Software anbietet. Schließlich kommt auch niemand auf die Idee, Microsoft zu kaufen.

„2026 werden wir die Milliarde Bauleistung knacken“: Johannes Adomeit ist voll positiver Energie. Der Geschäftsführer von Peter Gross Bau – verantwortlich für den Hochbau – konstatiert bereits 40 Prozent Wachstum im Jahr 2024 für den familiengeführten Generalunternehmer. Nun stellt er fest: „Im zweiten Halbjahr 2025 ging die Post ab.“ Heißt: Die Auftragsbücher füllen sich wieder, Wohnprojekte kommen zurück, aber auch Hotels. Wir sprechen über den CISPA Innovation Campus in St. Ingbert, den größten Auftrag der Unternehmensgeschichte mit einem Volumen von etwa 280 Millionen Euro. Der soll künftig ein Ort für Start-ups, Innovationsprojekte und Kooperationen zwischen Wissenschaft und Wirtschaft sein. Und auch über die Staatliche Kunsthalle Karlsruhe, eine ganz andere Herausforderung: mit Sondergründung und einem Geschossbau in die Erde. Johannes Adomeit erklärt die im Haus entwickelten KI-Bots, die wiederkehrende Tätigkeiten übernehmen und was das mit Mitarbeitern und Führungskräften macht. Dabei geht es – jawoll Klischee – auch um das Abschneiden alter Zöpfe, um halbautonome Kräne und Bohrroboter. Momentan wird auch eine Sanierungsabteilung im Brückenbau aufgebaut, eine Idee, die schon weit vor dem Konjunkturpaket der Bundesregierung entstand. An letzteres glaubt Johannes Adomeit nicht, an das Thema Brücken allerdings schon: „Da werden wir die nächsten 30, 40 Jahre zu tun haben“, sagt er. Ein Podcast mit Weitblick also.

„Die Menschen gehen auf die Straße für niedrigere Mieten, aber nicht für mehr Wohnungen.“ Dieser Satz bringt das zentrale Problem für Prof. Michael Voigtländer auf den Punkt: Für das Thema Bauen fehlt in Deutschland die gesellschaftliche Rückendeckung. Wer bauen will, kämpft nicht nur mit Verfahren, Kosten und Regeln, sondern mit einem Narrativ, das Bauen nicht mehr positiv konnotiert. Stattdessen gewinnen andere Ideen an Raum – in Berlin sogar die Vergesellschaftung. Der Ökonom vom deutschen Institut der Wirtschaft hinterfragt die für ihn „irre“ Idee und ist der Meinung, dass, sollte es so weit kommen, Berlin für Jahrzehnte ge- und beschädigt wäre. Die Akteuren lehnen die Marktwirtschaft ab, versuchen über „eine Spielwiese, den Sozialismus wieder reinzuholen“. Am Ende wären, so Prof. Michael Voigtländer, die Mieter „die blöden“. Natürlich arbeiten wir uns auch am Bauturbo ab. Prinzipiell erst einmal eine gute Idee, nur mit der Umsetzung hapert es. Notwendig wäre etwas anderes: mehr Output pro Bauarbeiter und damit Innovationsschübe. Notwendig wäre auch, dass Kommunen, Länder und Bund Kompetenzen endlich bündeln, statt gegeneinander zu arbeiten, dass gute Ideen nicht mehr im Wirrwarr kleinteiliger Vorgaben und Wettbewerben verschwinden. Zudem habe ich Michael Voigtländer die Fragen aller Fragen zumindest für die Immobilienbranche – gestellt: Was ist bezahlbarer Wohnraum, wie lautet die exakte Definition? Und wäre es nicht zwingend notwendig, dass Eigentum wieder ein besseres Image bekommt? Die Antworten gibt es in diesem Podcast und damit geht es rein in das Jahr 2026. „Uns fehlt der Mut für den großen Wurf“, sagt Prof. Michael Voigtländer. Doch die Aussichten sind nicht düster. Für das Jahr 2026 sieht der Experte einen Aufwärtstrend.

„Es gibt kein Argument gegen Erfolg.“ Mit diesem Satz beschreibt Klaus Saloch, was den Markt gerade stärker prägt als jedes Stimmungsbarometer: Reichweite, Nutzungsintensität und die Fähigkeit, Nachfrage in Echtzeit zu bündeln. Genau deshalb sprechen wir über Kleinanzeigen, eine Plattform mit über 16 Millionen monatlichen Nutzern, rund 90 Millionen Besuchen und einer Dynamik, die für einige Verticals längst zur strategischen Herausforderung geworden ist. Ich spreche mit Klaus darüber, warum dieses Portal in der Immobilienbranche wächst, obwohl der Markt insgesamt im Krisenmodus ist, welche Rolle Künstliche Intelligenz bei der Qualifizierung von Anfragen übernimmt und wie Homestaying, virtuelle Vermessung und automatisierte Prozesse das Nutzerverhalten und auch den Beruf des Maklers verändern. Wir schauen darauf, weshalb der persönliche Eindruck trotz aller Technologie an Bedeutung gewinnt: Kommunikation, Präsentation, Professionalität, alles Faktoren, die im Wettbewerb um Aufmerksamkeit zunehmend entscheiden. Klaus ist ein Urgestein der Branche, ich darf das genauso benennen. Deshalb muss es auch um seine Erfahrungen gehen und die Veränderungen im Markt. Seit Mitte des Jahres ist er als Head of Industry Relations für das Netzwerk verantwortlich und dazu beispielsweise im Austausch mit dem IVD oder dem GdW. Ich will von ihm wissen, was eine digitale Plattform im Land-Stadt-Gefälle bewirken kann, welche Abstrahleffekte entstehen, welche Logiken dahinterstecken und warum in Sachsen und Thüringen immer mehr Angebot zu verzeichnen ist. Fakt ist: „Nach wie vor kauft man eine Immobilie mit sehr viel Empfindung, sogar viele Kapitalanleger.“

„Es ist total simpel.“ So bringt Paul Baumann das Thema auf den Punkt. Simpel und gleichzeitig radikal unterschätzt. Pflanzen sind für ihn kein Beiwerk, keine grüne Folklore, sondern ein gesellschaftlicher Werttreiber für Gesundheit, Städtebau, Ökonomie und für unser Verhältnis zur Natur. Mit URBAN UTOPIA hat er ein Format geschaffen, das Menschen mit einem zentralen Gedanken konfrontiert: Pflanzen sind lebendige Wesen. Wir sprechen über den „gezähmten“ Naturbegriff, über Wildkraut, das in meiner Welt Unkraut ist, über organisiertes Chaos, Permakultur, über Gebäude, die zu Dschungeln werden sollen, und die Frage, warum in Singapore Begrünung ein Marketinginstrument ist, während sie in Deutschland als Kostenfrage verhandelt wird. Es geht um den Hamburger Bunker, natürlich um den Bosco Verticale, um resiliente Pflanzen und den Begriff Greenification. Paul erzählt von seinem Gespräch mit Architektin Schirin Taraz-Breinholt von WOHA, von den Erkenntnissen von Marco Schmidt vom Institut für Landschaftsarchitektur und Umweltplanung an der TU Berlin zu den Kosten und von der Idee, die Tilia Awards 2026 zu verleihen. Und ja, eine Premiere gibt es in diesem Podcast: Es wird gesungen. Denn Paul ist auch Musiker. Anderes Intro, anderes Thema und viele neue Denkanstöße.

„Wir haben keinen funktionierenden Markt.“ So deutlich wie Steffen Ricken spricht das kaum jemand aus. Es gilt immer noch: Irgendwie wird das schon. Steffen sagt: Nein, wird es nicht. Institutionelle Investoren stehen auf der nachfragenden Seite, Liquidität ist Mangelware. Gleichzeitig geraten Geschäftsmodelle unter Druck, weil aus Investoren plötzlich Bestandshalter werden, aus Routine plötzlich Risiko und Finanzierung eben keine Folklore mehr ist. Als CEO von NAS Invest, einem opportunistisch orientierten Investor mit mehr als einer Milliarde Assets under Management, sagt er für das kommende Jahr weiterhin verschärfte Rahmenbedingungen für den Markt voraus. Es geht um die realistische Bepreisung von Risiken, um das Abarbeiten von Krisen in unterschiedlichen Ländern, um die deutsche Mentalität, das eigentlich Sichtbare zu leugnen. Wir sprechen über Investoren aus dem Ausland, die mit einem gemeinsamen Rational unterwegs sind, nämlich der Jagd auf Schnäppchen. Daraus ergebe sich die Konzentration auf Einzelfälle und kein Makrobild, das das ewige Narrativ „Es ist genug Geld im Markt“ irgendwie unterstützt. Typische deutsche Institutionelle hätten derzeit mit sich zu tun: mit der Auf-, Ab- und Verarbeitung des letzten Bullenmarktes. Ein Zyklus sei kein exogenes Phänomen, bei dem ein Raumschiff landet‘. Für den neuen Zyklus braucht es Kapital und das ist derzeit eben nicht im Markt. Realitätscheck kann Steffen auf jeden Fall. Wer kein Feigling ist, sollte das unbedingt hören.

„Kapital in Deutschland zu raisen ist momentan sehr komplex.“ Bis zum Jahresende haben Philipp und Moritz Kraneis trotzdem noch jede Menge Ankäufe vor. Jedes Portfolio über 20 Millionen, das derzeit getradet werde, haben die Zwillingsbrüder auf dem Tisch. Unterwegs mit ihrem Unternehmen, der Deutschen Zinshaus, sind sie in B-, C- und D-Städten. Im Bereich Wohnen und mit dem zweiten Unternehmen DIO auch im Gewerbebereich. Sie sichten eine Menge Deals, die bereits unterschrieben wurden, bei denen allerdings nie eine Bezahlung stattfand. Wir sprechen über einstellige Faktoren im Gewerbebereich und hohe Kosten für die Repositionierung. Im Wohnbereich werden für Gebäude aus den 1970er, 80er und 90er Jahren in B-Städten Faktoren zwischen 16 und 19 fällig. Die Erwartung der Investoren liegt weiterhin um die fünf Prozent Cash-on-Cash-Rendite. Es geht um die Korrelation zwischen gemischt genutzten Immobilien sowie dem Willen der Banken diese zu finanzieren. Und Moritz und Philipp erzählen, wie sie gemeinsam Entscheidungen treffen.

„Wenn wir wirklich nachhaltig bauen wollen, dann müssen wir auch darauf achten, dass wir wirklich mit Holz bauen“: Das sagt Stefan Anderl, Geschäftsführer von ELK KAMPA. Er spricht über serielle Holz- und Modulbauweise, über die Balance von Leistbarkeit und Nachhaltigkeit und darüber, warum Holzbau keine Frage der Assetklasse ist. Es geht außerdem um die Nicht-Definition des Begriffes Holz-Hybrid, um Greenwashing mit Holzfassaden, um mehrgeschossige Holzbauten wie das K8 in Aalen und die Montage von 24 Wohnungen an einem Tag. Wir reden über digitale Hausplanung, Musterhausparks und Experience Center, über den Apple-Store-Effekt in der Bemusterung und über Bemusterungen, die Beziehungen strapazieren können. Einmal mehr ist es Stefan wichtig zu sagen: „Serielles Bauen ist nicht Plattenbau.“ Weil dieses Vorurteil immer noch stärker in den Köpfen ist als gedacht. Er berichtet über die Optimierung der Kosten und erklärt, warum ‚billig, billig, billig‘ nicht immer der richtige Weg ist. Und ja – auch über Felix Neureuther, der tatsächlich in einem ELK-Haus wohnt, als Testimonial sprechen wir.

„Wir haben eine Deal-Pipeline von 700 Millionen Euro auf dem Tisch“: Daniel Preis, Co-CEO der DOMICIL Real Estate Group, ist damit und mit dem Markt allgemein zufrieden. Das Unternehmen machte 2024 über 100 Millionen Euro Umsatz, kauft weiterhin Wohnhäuser mit Investitionsstau ein. Daniel spricht mit mir über das Ankaufprofil, Quadratmeterpreise, weniger Konkurrenz und das Image von Privatisierung und Aufteilung. Darüber durfte Daniel in unserem Podcast noch nicht sprechen, nun aber ist klar, dass es einen neuen Hauptaktionäre gibt: Ein großer Anteil von DOMICIL wurde an die Baywobau verkauft. Der Münchner Projektentwickler hält 49,9 Prozent des Unternehmens, nachdem er zu Jahresbeginn bereits mit 8,4 Prozent eingestiegen und ein Darlehen über zehn Millionen Euro gewährt hatte. Mit dem Einstieg wird die Verbindung zwischen Projektentwicklung und Bestandsgeschäft enger. Die Baywobau stellt künftig auch ein Mitglied im Vorstand. Und: Parallel bereitet DOMICIL eine Kapitalerhöhung über mindestens 20 Millionen Euro vor. Die Gespräche mit institutionellen Investoren dazu laufen, die Mittel sollen in den Ausbau des Privatisierungsgeschäftes fließen. Daniel sagt: „Für den klassischen privaten Kapitalanleger werden die nächsten Jahre sehr interessant.“

„Wir sehen, dass die Politik sich ihre Handlungshoheit und ihren Einfluss auf wirtschaftliche Entscheidungen versucht zurückzuholen.“ Dr. Peter Eitel sieht dazu eine Unternehmerschaft, die sich dieser Tatsache bewusst ist, aber kaum etwas dagegen tun kann. Mittlerweile gebe es genügend Studien, die zeigen: Geopolitik bereitet Sorgen. Für Peter ist eben jene Geopolitik nicht nur ein Bauchgefühl. Er baut bei FTI Consulting den Bereich geopolitische Risikoberatung auf. Er sieht die Möglichkeit, dass eine regulatorische Anforderung zum Thema Geopolitik kommen könnte. Also arbeiten wir die Unterschiede zu ESG heraus, letzteres ist mit Regulatorik mehr als gut ausgestattet. Peter plädiert in seinem Bereich für Benchmarks als Orientierungshilfe. Was Unternehmen machen sollten? Spielräume suchen, sehr genau schauen, welche Faktoren relevant werden könnten, die Übertragung von schon vorhandenen Ansätzen auf die Geopolitik und diese vor allem nicht als Ausrede für andere wirtschaftliche Faktoren nutzen. Auch hier gilt die Regel: Wo kein regulatorischer Druck ist, muss ich mich nicht bewegen. Es geht außerdem um Rüstungsindustrie und Infrastruktur, um Risikoexposition, Peters Zeit an einer britischen Militärakademie, um die Definition von Geoökonomie. „Wenn du dich nicht mit der Geopolitik auseinandersetzt, setzt sich die Geopolitik mit dir auseinander“, sagt er. Und: Geopolitik birgt nicht nur Risiken in sich, sondern auch Möglichkeiten. Peter sieht sogar eine Gewinnerseite.