【内容总结】

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本期播客围绕中国高层住宅展开探讨，分析了其发展原因、现状、优缺点及未来趋势，指出高层住宅虽在过去解决了居住问题，但也存在诸多隐患，未来可能走向分化，内容如下：

高层住宅的发展原因城市化需求居住面积提升诉求：Kyle提出，改革开放后人均建筑面积较低，民众急需提升居住质量和面积，而公共资源铺排和公共财政无法支撑大面积扩张，高楼大厦成为满足需求的选择。

地理因素与发展效率：霆威认为，中国高层住宅集中在人口稠密、土地资源紧缺的东亚地区，且中国在短时间内走完了其他国家上百年的发展历程，高层住宅能满足效率要求，推进快速城市化。

经济与文化因素：Kyle 表示，中国经济发展落后于发达国家，需要可视外示化的高楼大厦证明自身实力，同时民众对高楼有向往，地方官员也将其作为政绩体现。建筑技术与经济模式推动建筑技术突破：二战后建筑技术改良突破，如钢筋混凝土技术发展，为高层住宅建设提供了可能。霆威提到，柯布西耶提出的 “光辉之城” 构想，设想将巴黎老楼改建为 80 米塔楼，能短时间解决住房问题且基础设施使用高效。

经济模式驱动：Kyle指出，房地产商与政府合作，通过住宅利润反哺商业建设成本，如绿地集团在全国打造地标和商业并配套住宅。

高层住宅的现状与问题火灾灾害隐患火灾频发：全国过去十年高层住宅火灾约 3 万起，每年约 3000 例，如香港大埔洪福院、北京、深圳等地均发生过火灾。

救援困难：Kyle提到，消防云梯高度有限，全国最高 101 米云梯仅 40 多台，造价 2000 多万，一般城市主流云梯 50 米左右，难以救援高层火灾。且青壮年逃生相对容易，老人和小孩逃生困难，如香港红福苑火灾遇难者多为老人和小孩。自救难题：大量火灾因窒息致人死亡，防烟面具等自救工具重要，但高度超过一定程度云梯无法触及，救援难度大。

建筑设计缺陷：霆威分析，香港洪福院火灾是多种因素叠加结果，楼龄 40 年，建筑系统复杂且老化，采用十字筒平面形成烟囱效应，火势易蔓延。90 - 2005 年塔楼结构是主流，存在采光通风差、疏散不利等问题。

建筑老化与维护问题外墙老化维修风险：Kyle分享小区外墙翻新经历，施工过程中因人员交互和工期长存在安全隐患，虽国家出台新标准降低了风险，但仍令人担忧。且不同建筑材料存在不同问题，如砖会脱落，真石漆也需定期维护。

开发商质量问题：Jeff指出，国内开发商为追求成本和高周转，建筑质量难以保证，如用海沙建房导致钢筋腐蚀、主体结构坍塌等极端案例。且从拿地到交房周期短，难以保障房子质量。

物业维护难题：Kyle表示，物业费增幅难追通胀，物业水平下降，影响房子价值和质量。维修基金存在错配问题，老旧小区维修基金不足，且住户协调困难，如加装电梯需整栋楼高比例表决同意。

国外经验借鉴：国外通过制度保障物业费收取和维修基金使用，如美国、日本对欠缴物业费可起诉并强制拍卖房子，但也存在一些社会问题，如子女因欠缴物业费不继承公寓。

居住体验问题电梯通勤与水压问题：Kyle提到，超高层电梯通勤时间长，户数多易拥堵，且水压超过 7 层需二次加压，层高越高建造成本越高。

温度与景观差异：Jeff指出，超高层温度与地面有区别，高区景观虽好，但与地面绿化脱节，且高区居住可能面临风压、噪音、粉尘等问题。

特殊住宅问题：四代宅在不同地区面临不同问题，南方台风天露台存在安全隐患，北方冬季开放式露台不实用，目前主要集中在西南、华南地区。

高层住宅的未来趋势产品分化：霆威认为，高层住宅未来将分化，一线城市超高层可能由富裕阶层居住，他们能承担高额物业费，维护住宅品质。

制度完善：Kyle表示，为维护住宅价值，未来可能会形成类似国外的物业费制度，加强对住宅维护的制度保障。

【主播】

Jeff（“截胡不截财”主播 、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡）

【嘉宾】

Kyle（地产投资部副总裁、10年地产老兵）

徐霆威（建筑师 彼山设计创始合伙人）

【时间轴】

00:03  中国高层住宅建设原因及安全等话题探讨

本章节开启围绕中国高层住宅问题的探讨，先提及系统缺乏维护易出问题及香港大火并致哀。节目邀请建筑师庭威和地产投资老兵cow参与。探讨从为何80年代尤其是98年房改后大量建造高层住宅展开，说话人2认为原因包括提升居住质量诉求、公共资源和财政限制，以及民众对高楼的向往和官员政绩需求。

04:03  东亚高层住宅兴起原因及我国城市规划特点

本章节探讨了中国等地高层住宅众多的原因。从地理决定论看，东亚人口稠密、土地资源紧缺，有居住需求；中国发展迅速，高层住宅能推进快速城市化。此外，还有经济追赶和文化自信因素，高楼大厦曾是发达象征。80年代后人均住房面积增加靠空间换面积，集中城区发展能摊薄成本、提高效率，我国政府推进农村“村通”值得称赞。

08:43  高层住宅发展历程、现状问题及他国启示

本章节讨论了高层建筑的发展历程。二战后，因住房需求紧张，欧洲兴起高层住宅建设，后发现存在城市病，热潮退坡。中国在改革开放后接过这波建设，2010 年后加速。部分地产商采用特定模式开发。欧美一些国家后来掀起拆高层热潮，回归小高层或别墅形态，高层住宅完成历史使命后问题渐显。

14:21  高层住宅火灾隐患、案例及建筑设计影响

本章节围绕高层住宅火灾灾害展开讨论。提及全国过去十年高层住宅火灾约3万起、每年约3000例，还列举多地案例。大家分享亲身感受，指出高层逃生难、消防设备响应有限，建议配备防毒面具等自救装备。分析香港大火是多因素叠加结果，还谈到不同时期建筑形态及各地居住习惯对高层住宅接受度的影响。

图片1: 香港大埔宏福苑塔楼平面图和火灾空腔示意：

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31:05  高层住宅老化问题、成因及置业关注点

本章节围绕高层住宅老化问题展开讨论，指出房龄增长会带来电梯、供水等诸多问题，如香港及上海小区外墙翻新施工存在隐患。还提及开发商建筑质量不达标、质保期短，国内高层住宅老化速度或比国外快一倍，2030年前后可能集中出现问题，同时强调物业因素及高物业费对房屋价值和质量的影响。

44:34  国内外住宅维修基金与物业费情况对比探讨

本章节围绕物业维修基金和物业费展开讨论。国内新房交房时交一次维修基金，二手买家无需再充值，老小区存在金额不够、协调困难等问题。当下经济下行，物业费有调降趋势，易形成恶性循环。国外维修基金制度较完善，对欠缴物业费处罚严格，但也引发一些社会问题，未来国内或有制度性发展趋势。

52:41  超高层住宅现状、问题及投资建造考量

本章节主要讨论超高层住宅相关问题。说话人认为未来超高层可向奢侈方向发展，供富裕阶层居住。但超高层存在诸多问题，如结构挑战大、造价指数增长、有风压和水压问题、电梯通勤时间长、噪音和粉尘多等。开发商投资会卡临界点控制成本，节目将分上下集，下期继续聊超高层优缺点。

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