Разбираемся с экспертами в эфире проекта «Большая ипотека» на Радио «Комсомольская правда». Выпуск от 2018-09-15 12:47:00 . Ведущие: Елена Афонина, Елена Аракелян. Гости: Константин Апрелев, Никита Журавлёв.

- Кто же чаще всего подает на размен? Конечно, те, которые чаще всего разводятся, правда? Вы со мной согласны?

- Ну, знаете, ну, знаете, вы грандиозная женщина.

- Правда?

- Честное слово.

- Да еще с пенсией.

- Ну, видите, как хорошо.

- Ну, так что же, как вы думаете, есть у меня шанс?

- Шанс? По-моему, определенное. Особенно, знаете, зимой.

- Почему зимой?

- Ну, вы же еще немножечко вяжете.

Афонина:

- Ну, а осенью есть ли шанс незадорого купить хорошую недвижимость? Ну, или просто недвижимость? Об этом сегодня и поспорят в этой студии вице-президент российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, блогер-эксперт по недвижимости Никита Журавлев и также в помощь им мы, журналист отдела экономики «Комсомольской правды» Елена Аракелян и Елена Афонина.

Для тех наших радиослушателей, которых интересует вопрос приобретения недвижимости сразу и тема – что готовит нам осень и взлетят ли цены на недвижимость? Тут мы смотрим, конечно, на Константина – есть ли какие-то прогнозы? И вообще, ситуация в этом году отличается от традиционной осенней ситуации? Знаете ли, рубль отнюдь не укрепляется.

Апрелев:

- Я хочу сказать, что на самом деле о снижении осенью прошлого года нас уберегло снижение ставок по ипотеке на самом деле, которое началось с августа прошлого года. Именно это, на мой взгляд, поддержало ключевым образом рынок и спрос на рынке. И примерно 50% объектов жилой недвижимости из всех, которые были проданы, были проданы именно с использованием ипотечного кредитования в этом году. Безусловно, доля на первичном рынке ипотеки еще выше, чем на вторичном. Но в этом году ситуация, к сожалению, менее оптимистична. Во-первых, она менее оптимистична в связи с корректировками 214-го ФЗ и некоторым увеличением требований к застройщикам в части более четкого, структурированного заключения договоров с покупателями и, наверное, второй момент – на фоне того, что значительное количество банков сейчас не будут понижать ипотечные ставки, общеэкономическая тенденция, к сожалению, не улучшилась, несмотря на все перспективные ожидания. Вот, мне кажется, если все вот эти тенденции собрать, то роста мы точно не ждем, а, скорее, произойдет дальнейшая корректировка и снижение цен. Август, собственно говоря, был результатом того, что цены понизились. Мы сейчас говорим о ценах предложений, а не о ценах сделок – до пяти процентов в различных категориях цены понизились, потому что было непонятные экономические и политические ожидания, которые пока еще не сконвертировались в какую-то конкретику в нашей экономике, но в целом эти ожидания подогревают рынок в обратную сторону.

Журавлев:

- А как можно говорить о ценах, которые, я так понимаю, вот 5% скорректировались, да, основываясь на чем? На сделках или на предложении? Вы говорите – минус 5%. А это не скидки ли, которые предлагают застройщики, для того, чтобы привлечь внимание?

Апрелев:

- Понимаете, на рынке мы на самом деле смотрим, прежде всего, реальные цены вторичных сделок, и цены предложений. То есть, вот можете себе представить – люди, которые продают недвижимость, ну, вместе с риэлторами в каких-то ситуациях, где-то самостоятельно, они откорректировали свои цены на 5%.

Журавлев:

- На каком основании вы это делаете?

Апрелев:

- Ну, сравнительные характеристики есть. Ежедневно идет мониторинг по специальным профессиональным базам данных…

Журавлев:

- У нас одна база данных – это Росреестр.

Апрелев:

- Нет, вы говорите про сделки, а я говорю про цены и предложения.

Журавлев:

- Люди выходят на вторичный рынок с ожиданиями, которые, между прочим, риэлторы, собственно говоря, их сажают туда с завышенными ожиданиями, а …

Апрелев:

- Знаете, люди сами знают, что на рынке и риэлторы никого туда не засаживают. Во-первых, люди сами могут размещать информацию, и значительный объем информации размещают самостоятельно. Вопрос в другом – они воздух собираются гонять, или хотят реально выйти на сделки? Более того, вот то, что я сказал, - корректировки на 5% - в основном это те объекты, которые выставлялись в течение лета и не нашли покупателей. То есть, у нас сегодня срок экспозиции – это еще одна характеристика, по которой можно корректировать. То есть, цена это не ключевой показатель для рынка. А вот срок экспозиции еще вырос на 30% за лето. Сегодня средний срок экспозиции уже достиг 5-6 месяцев по разным категориям. То есть, если раньше срок экспозиции был, я помню те времена, когда было 60 дней, то есть, два, три месяца, вот до недавнего времени этот срок экспозиции, до осени предыдущего года, был тоже большой, но где-то был около 4-5 месяцев, сейчас это уже 5-6, к сожалению.

Журавлев:

- Ну, август это не показатель по большому счету, потому что не очень хорошая активность на рынке недвижимости в целом происходит, да. Если мы посмотрим динамику новостроек за два квартала этого года, то у нас рост в Москве, сделок уже, по отношению к 2017 году, благодаря, конечно, ипотеке, - около 35%. То есть, мы в этом году идем уже на рекорд по новостройкам по продажам, по спросу. Да, конечно, корректируется цена, потому что сегодня выходят объекты в Москве и по 130 тысяч, по 135 тысяч – хорошие, большие, комплексные освоения территорий и за счет этого, наверное, цена в общей массе корректируется, но падение цен на новостройки и на вторичку – я вот в этом с вами не согласен. Категорически.

Аракелян:

- Давайте по пунктам, чтобы всем, включая наших радиослушателей, все было понятно. Все-таки, о прогнозах. Мы, с одной стороны, что имеем в виду? Что экономическая ситуация у нас по-прежнему не блещет и какого-то крутого роста в принципе не ожидается. И, скорее всего, снижение ставок по ипотеке сейчас уже тоже ждать не придется. С этим, я так понимаю, все согласны. С другой стороны, мы имеем вот эти самые поправки в закон о долевом строительстве, в связи с которыми могут быть некие осложнения на…

Журавлев:

- Ну, если сейчас продвинут 6% в компенсационный фонд дольщиков, о чем сейчас Минстрой говорит, сейчас процент отчисления в фонд 1,2% с продажи квартиры, а хотят сделать 6%, тогда вот эти шесть процентов лягут, собственно говоря, на плечи покупателей… Особенно по регионам это очень сильно по застройщикам ударит, потому что у них маржинальность 6-7%.

Афонина:

- У меня вопрос к нашим радиослушателям. У нас сейчас такой переходный период несколько, да. Что бы вы предпочли? Дешевле, но ненадежно? Или дорого и гарантированно? Это то, с чем мы столкнемся в ближайшее время. Да, новостройки будут, цена уже будет на новостройки выше, в связи с федеральным законом, вот вы бы что предпочли? Дешево и ненадежно, или дорого и гарантированно? Мы сейчас говорим о приобретении недвижимости в новостройках. Пожалуйста, телефон прямого эфира 8-800-200-97-02, WhatsApp и Viber 8-967-200-97-02. Мне кажется, наше русское авось никто не отменял и люди, которые вкладываются на стадии котлована, понимают – я сэкономлю…

Журавлев:

- Конечно же, это же доступно, это на 30-35% дешевле от вторичного рынка. Если мы возьмем, условно, сто процентов построенного жилья, которое есть, и возьмем недострой, который мы видим у Урбан-групп и т.д., это всего лишь 4% от всего рынка. И чтобы решить вот эти 4%, на нас, покупателей, перекладывают дополнительные затраты, у нас исчезает инвестиционная привлекательность, мы не можем купить доступное жилье, тем самым, мы будем покупать дорогое готовое жилье. И тогда квартирный вопрос вообще никогда не решится и мы будем в аренде жить, в бараках и т.д.

Апрелев:

- Я не соглашусь с этими цифрами, потому что вы так легко, росчерком пера говорите, что на 30-35% дороже будет… Не соглашусь, потому что совершенно другая статистика на сегодня. Посмотрите, после сдачи дома насколько дорожает недвижимость по отношению к той, которая заявлена? Второй момент. Надо понимать, что деньги во времени тоже стоят денег. И если завершается недвижимость в 2-3 года, посчитайте, сколько денег вы могли бы получить на депозите…

Афонина:

- Никита, что вы хотели подсчитать там?

Журавлев:

- Да, мы хотели подсчитать стоимость квадратного метра от котлована до сдачи. То есть, я говорю о том, что от котлована до сдачи, выдачи ключей, рост цены примерно составляет от 25 до 40-50 процентов. Есть такие проекты, которые можно найти. Соответственно, моя версия состоит в том, что на котловане заходишь и ты выигрываешь в цене где-то 25% примерно. А это довольно большая разница. А Константин говорит, что такого нет. И вот я хотел бы узнать, а где такого нет, чтобы на котловане начинали продажи, а потом такая же цена оставалась при сдаче?

Апрелев:

- Вы нам сейчас рассказываете классические мифы. Что вот точно так – 25-30%... и это очень выгодно. Давайте посчитаем, за какой период времени от котлована до завершения реализуется проект?

Журавлев:

- Два года.

<