Vysoké ceny bytů. Drahé hypotéky. Nízké mzdy. Mix, který může za to, že dostupnost bydlení v Česku je stále nízká. Na byt v Praze se vydělává deset let. I další velká města útočí na rekordní ceny. „Dobře už bylo,“ říká expert.

Na koupi bytu v Praze je potřeba deset čistých ročních příjmů. Vyplývá to z dat Indexu návratnosti, který už 15 let sestavují Golem Finance a realitní server Reality Čechy. Jinými slovy, průměrný sedmdesátimetrový byt v hlavním městě si může člověk pořídit, pokud by deset let pracoval a nekupoval nic jiného.

Průměrná cena bytu v Praze je aktuálně 7,7 milionu. To českou metropoli po přepočtu na průměrnou mzdu řadí v žebříčku cen bydlení před světová velkoměsta jako Londýn nebo Paříž. Méně dostupné bydlení má jen jediné město v Evropě. „Většinou vyhráváme, některý rok se posuneme na druhé místo. Amsterdam v letošních datech Prahu přeskočil,“ komentuje Libor Ostatek, hypoteční expert z Broker Trust a Golem Finance, data z čerstvého Deloitte Property Indexu.

Průměrná cena bytu za celou Českou republiku činí 4,7 milionu korun. I tak mají Češi skoro nejdražší bydlení vůbec, na chvostu žebříčku jsme skončili spolu se Slovenskem, Izraelem, Irskem, Maďarskem, Francií či Chorvatskem. Nejdostupnější bydlení ze sledovaných zemí je naopak v Dánsku, Norsku nebo v Itálii a Řecku.

Levnější byty vydržely jen chvilku

Po loňském výkyvu cen směrem dolů se dostupnost bytů vrací do starých mizerných kolejí. „Zaznamenali jsme určitý pokles cen nemovitostí v loňském roce, ale nebyl tak výrazný. Teď už jsme v mnoha městech s hodnotami nad rokem 2022,“ konstatuje Michal Pich, jednatel realitního serveru Reality Čechy. „Realitní trh se velmi rychle otřepal z negativních zpráv, které přicházely ze všech stran, a vrátil se zpátky. A vsadím se, že za pět let bude cena zase vyšší, než je teď,“ předpovídá odborník.

Nejen Praha už teď přepisuje rekordní hodnoty. Typický, sedmdesátimetrový, byt v Olomouci sice loni zlevnil o 400 tisíc, teď už je ale zpátky na ceně 4,1 milionu. Plzeňský byt slevil v loňském roce taktéž o 400 tisíc, ale i ten už se s cenou zase vrátil přes 4 miliony. Podobný příběh s podobnými cenami píše Zlín. Liberecký byt je po loňském propadu už dokonce dražší než v roce 2022, vyjde na 4,1 milionu korun. A na průměrný byt v Brně je třeba si připravit dokonce 5,5 milionu.

„Spousta investorů byla zkušená z let 2008 až 2012 a nezačali nemovitosti hromadně prodávat,“ vysvětluje v podcastu Ve vatě Michal Pich z realitního serveru Reality Čechy. Tehdy se zalekli přicházející recese, tentokrát už nikoli. „Ruku v ruce s tím šlo i zvyšování cen nájemného, takže se jim vyplatilo držet a nepouštět,“ říká.

Hypotéky ne a ne spadnout

Ani situace na trhu s hypotékami nákupu bydlení příliš nenahrává. I přes pokles sazeb ČNB se hypotéky dál prodávají za 5 %, uvádí nový Hypomonitor ČBA. Před dvěma lety stály průměrně přes 6 %. Rodinné rozpočty financování bydlení leckdy velmi zatěžuje. „Domácnost vydala 71 % svých čistých měsíčních příjmů na splátku bydlení. Teď jsme kolem 60 %. O zlaté éře se dá mluvit, pokud jsme někde mezi 35 a 40 procenty zátěže, to je snový parametr, který se jen tak nevrátí,“ obává se Libor Ostatek.

Přibývá ale i kupujících, kteří nemají problém ani s financováním druhé, či dokonce třetí nemovitosti, všímá si Michal Pich. „Za 20 let se nám změnil poměr lidí, kteří kupují nemovitosti. Stát dlouhou dobu nenabízel alternativu, jak by si lidé mohli spořit, a pro spoustu lidí je cihla pořád základ jejich mikroinvestičního portfolia. Když má mladá perspektivní rodina nějakou korunu navíc, nemá problém si hypotéku vzít a koupit si třeba druhou, třetí nemovitost a tu pronajímat. A tahle poptávka nám vyhnala ceny tam, kde jsou teď.“

Rostou i ceny nemovitostí v prstencích okolo krajských měst. „Ještě před 15, 20 lety tomu tak nebylo a byl velký trend se stěhovat spíš do města. Ale mám spoustu kamarádů, kteří bydleli ve městě, odstěhovali se na vesnici a tam postavili dům,“ všímá si Michal Pich.

Ještě palčivější je problém bydlení pro stále bobtnající skupinu „singles“. „To jsou kluci a holky, kteří děti neplánují, jsou sami. Pokud je člověk sám a je mu 25, tak běžte a vezměte si hypotéku na 45 000 měsíčně. To je lepší jít do nájmu. Člověk je i svobodnější,“ míní Michal Pich.

Potřebujete skutečně bydlet ve městě?

V příštích dvou letech situace lepší nebude, shodují se Ostatek s Pichem. „Všechny prognózy naznačují, že klíčové parametry nebudou mluvit ve prospěch dostupnosti nějak výrazně. Díky složitosti problému stavebního řízení a kvůli neefektivně nastavenému daňovému systému v oblasti nemovitostí nemáme nakročeno dobře,“ říká Ostatek.

„Dobře už bylo. A pokud to nenaženeme čistými příjmy domácností, tak berme jako úspěch to, když zůstaneme na stejných hodnotách jako nyní,“ domnívá se Pich a doporučuje s nákupem bydlení neotálet. „Nečekat. Popřemýšlet nad konkrétní lokalitou, ta je klíčová. Jestli opravdu potřebuju bydlet v centru Prahy nebo v centru Brna, anebo jsem schopen bydlet někde dál. Definovat si cenové rozpětí a jakýkoliv hypoteční makléř dopočítá v podstatě možnost získání hypotečního úvěru,“ popisuje Pich.

Jak pomůžou Čechům s byty novinky, které chystá vláda? Budou obce stavět vlastní bydlení? A dočkáme se digitalizace stavebního řízení jako v Estonsku? 

*****

• Ve vatě. Podcast novinářky Markéty Bidrmanové. Poslechněte si konkrétní rady investorů a odborníků na téma investic, inflace, úvěrů a hypoték. Finanční „kápézetka“ pro všechny, kterým nejsou peníze ukradené.
• Vychází každý čtvrtek. Poslouchejte na Seznam Zprávách, Podcasty.cz nebo ve všech podcastových aplikacích.
• V podcastu vysvětlujeme základní finanční pojmy a principy, nejde ale o investiční poradenství.
• O čem byste chtěli poslouchat příště? Co máme zlepšit? A co naopak určitě neměnit? Vaše připomínky, tipy i výtky uvítáme na adrese audio@sz.cz.