Votre appartement peine à être loué en cette période de surchauffe immobilière. L’un de vos amis, grand voyageur dans l’âme, vous indique avoir régulièrement utilisé la plate-forme Airbnb lors de ses multiples périples, toujours à satisfaction. Il vous propose donc de tenter de résoudre vos difficultés en recourant à ce service, ce d’autant que les offres dans votre région pour ce type d’hébergement sont faméliques. Comme cet appartement se situe dans une résidence cossue, vous vous interrogez tout de même sur la réaction de vos voisins. En effet, à votre souvenir, quelque chose avait été mentionné dans le règlement de copropriété. Vous interrogez, conséquemment, le juriste de l’association de propriétaires dont vous êtes membre. 

Celui-ci mentionne immédiatement une nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral du 4 avril 2019 (arrêt 5A_436/2018) et se montre circonspect. La question de savoir si une communauté des propriétaires d'étages peut interdire à ses membres de proposer à court terme les appartements sur des plateformes telles que Airbnb dépend des circonstances concrètes du cas particulier. Selon le Tribunal fédéral, lorsqu’un appartement est proposé en location sur Airbnb et des plateformes similaires, il ne s'agit pas d'une location ordinaire, mais plutôt d'un hébergement dans le domaine de la para-hôtellerie. 

L'appartement concerné se trouvait dans une habitation de luxe, avec une infrastructure correspondante (une piscine et un sauna), qui doit plutôt être rattachée au domaine privé et n’est pas destinée à des tiers. Malgré l'importance de la propriété (26 appartements), il a été considéré que cette structure commune est vouée à un cadre plutôt intime. Il ne s'agit pas non plus d'un immeuble destiné aux vacances, mais d'une résidence avec des appartements occupés à titre principal. Ces éléments caractéristiques plaident typiquement pour une relation étroite entre les habitants. 

Le besoin de tranquillité est par ailleurs plus important dans ce type d'habitation. Or les personnes qui réservent par l'intermédiaire d’Airbnb se trouvent pour la plupart en vacances, sans forcément éprouver la nécessité de se coucher tôt, ni celle de prêter attention au respect d'habitants qu'ils ne connaissent pas vraiment. Dans ce contexte, proposer de manière durable et professionnelle un appartement à la location journalière sur des plateformes telles que Airbnb va à l'encontre de l'objectif « d'habitation» prévu par le règlement et n'est pas non plus conforme à l'exercice règlementaire d'une « activité calme». 

Le Tribunal fédéral a donc considéré que la décision prise par l’assemblée des propriétaires d’étages (formulée de manière générale) est licite. Le droit exclusif du propriétaire d'étages sur ses parts d'étages n'est pas vidé de son sens ni privé de son contenu essentiel. 

Dans ces circonstances, avant d’opter pour une telle commercialisation d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, il convient d’analyser le contenu du règlement de copropriété et, de manière générale, de vous assurer du soutien de vos voisins. À défaut, vous risquez une de devoir faire face à une procédure onéreuse et périlleuse.