O epizóde

Príprava a podpis akejkoľvek zmluvy je zdĺhavý a často náročný proces plný dôležitých legislatívnych detailov, ktoré ľahko prehliadneme. V štvrtej epizóde podcastu Na rovinu o peniazoch sa finančný konzultant PROSIGHT Slovensko Marek Varga rozpráva s právničkou Michaelou Korchovou z advokátskej kancelárie Pančišinová & Partners práve o tom, čo všetko má obsahovať kvalitná kúpna zmluva.

Dozviete sa aj to:  

• aké sú nedostatky či výhody univerzálnych zmlúv na internete, 





• čo patrí k najčastejším chybám pri tvorbe zmluvy, keď kupujete nehnuteľnosť, 





• aké sú práva pri overovaní kvality zmluvy a prečo zmluvu vôbec overovať,  





• ako fungujú inflačné doložky v zmluvách,





• kedy je potrebné pripraviť zmluvu o budúcej zmluve, 





• čo mať na zreteli pri zmluvách od developerov a realitných kancelárií,





• ako zistiť, či je predávajúci v exekučnom konaní, alebo má nehnuteľnosť plombu/vady. 

 
Užitočné linky z podcastu: 

Slovenská komora exekútorov – register exekúcií: www.cre.sk 
Centrálny register exekúcií:  www.cresk.sk  
Kataster portál: www.katasterportal.sk/kapor/ 

Youtube video

<figure class="wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio"></figure>

Preklad do posunkového jazyka: Pavol Roman 

Produkcia: 2022 (c) Podcast NA ROVINU O PENIAZOCH
Výroba: Button Media - podcasty a live streamy

Prepis epizódy

Marek Varga: Dobrý deň, milé poslucháčky a milí poslucháči, moje meno je Marek Varga a pôsobím ako finančný konzultant spoločnosti PROSIGHT Slovensko, ktorá je zároveň sponzorom tohto podcastu. Človek vo svojom živote nakupuje a predáva veci takmer na dennej báze. Väčšinou sú to malé položky v obchode, ale niekoľkokrát za život sa stretneme s predajom hodnotnejších vecí. Či už je to auto, byt, dom alebo pozemok, poprípade zmluva na dodanie služby alebo diela, kde následne potrebujeme vyriešiť kúpno-predajnú zmluvu. A tu väčšinou nastáva problém. Štandardne siahneme po prvej zmluve, ktorú nájdeme na internete. Prečo to nie je veľmi vhodné a čo sa pri takýchto predajoch má sledovať a na čo si máme dávať pozor, sa dneska porozprávame s mojou hostkou JUDr. Michaelou Korchovou, ktorá pracuje v advokátskej kancelárii Pančišinová & Partners. Miška, ako sa pozeráš na vzorové zmluvy, ktoré nájdeme bežne na internete?

Michaela Korchová: Dobrý deň, ďakujem za pozvanie.

Michaela Korchová: V zásade ani takáto vzorová zmluva nemusí byť zlá. Záleží na tom, z akého zdroja pochádza. Ak si stiahneme nejaký vzor, ktorý pripravila dajme tomu advokátska kancelária alebo nejaké poradenské portály, ktoré sú zamerané na právo, na podnikanie, dá sa predpokladať, že takéto vzory sú po formálnej stránke postačujúce. Zas iná situácia nastane, ak si nájdete rôzne internetové fóra alebo nejaké pochybné webstránky, ktoré sú zamerané na úplne iný obsah. Nájdete tam všetko možné a pomedzi to aj nejakú tú vzorovú kúpnu zmluvu. Kdežto takáto webstránka deklaruje, že túto zmluvu im pripravil nejaký advokát. Ale vy nemáte možnosť si túto skutočnosť overiť, či to tak naozaj je. Čiže je tu riziko, že ak sám nemáte také právne povedomie, nemáte dostatočné znalosti a budete sa spoliehať práve na takýto vzor, tak sa vám to do budúcna môže vypomstiť. Zase takým novodobým trendom sa stali potom aj internetové portály, ktoré ponúkajú online tvorbu zmlúv. Tieto portály sú v podstate nastavené na takom princípe, že tam máte nejaký ten nástrel zmluvy, nejaké tie základné ustanovenia, do ktorých viete nahliadnuť, plus tam máte nejaký formulár prednastavený, do ktorého budete vkladať len v podstate údaje zmluvných strán, nejaké údaje o nehnuteľnosti. Výhodou možno takýchto online zmlúv je cena, ktorá je viac-menej nižšia, ako keby ste si takúto zmluvu napríklad dali urobiť u právnika alebo u notára. Na druhej strane, aj pri takejto zmluve je potrebné mať nejaké znalosti. Čiže keď sa na tú zmluvu pozerám, potrebujem trošku rozumieť tomuto obsahu. Potrebujem vedieť čítať údaje z listu vlastníctva, potrebujem si vedieť zaobstarať takýto list vlastníctva. Čiže aj takýto vzor v konečnom dôsledku nás môže dohnať k tomu, že nakoniec aj tak skončíme u toho právnika. Čo sa týka týchto všeobecných vzorov, tu by som ešte možno zdôraznila to, že takéto zmluvy sú nastavené na nejakú základnú situáciu. To znamená, mám nejaký byt, ktorý nie je zaťažený žiadnou ťarchou. Situácia, že na každej strane mám jedného kupujúceho, jedného predávajúceho. Takýto vzor nemusí pokrývať úplne všetky špecifiká, ktoré ja potrebujem pokryť vo svojej situácii. Čiže nemusí postačovať na tú moju situáciu. Pokiaľ sa teda budete rozhodovať, že či využiť takýto vzor z internetu alebo nie, odporúčam najprv vopred si teda zhodnotiť, aké sú moje znalosti, aké sú moje schopnosti. Či sa nejako orientujem v týchto zmluvách, či sa orientujem v legislatíve. Či mám možno nejaké osobné skúsenosti z práce, pretože prichádzam do kontaktu s takýmito zmluvami. A tiež možno aká je moja situácia – či mám práve takú situáciu, že kupujem nejaký byt, ktorý nie je zaťažený, kde nemám napríklad viacero spoluvlastníkov, kde nie je žiadna ťarcha, žiadne vecné bremeno, žiadne záložné právo. V takomto prípade ak sa na to cítite a ste ochotní podstúpiť takéto riziko, tak je možné využívať takýto vzor. Opäť pripomínam, ak je z nejakého overeného zdroja.

Marek Varga: Takže žiadne referaty.sk a prvá zmluva, ktorá vyskočí.

Michaela Korchová: (smiech) To určite nie. Inak sa vám nepomerne zvýšia aj náklady a budete si búchať hlavu o stenu.

Marek Varga: (smiech) Dobre. Z tvojho pohľadu aké najčastejšie chyby sa vyskytujú v týchto zmluvách, ktoré v podstate vieme nájsť na internete?

Michaela Korchová: Tieto chyby môžu byť rôzne. Vlastne to závisí aj od toho, kto takúto zmluvu pripravoval. Práve tieto chyby sa najčastejšie vyskytujú asi aj v tých vzoroch, ktoré sú stiahnuté z internetu. Alebo práve pri takýchto samozvaných právnikoch, ktorí sú možno trošku skúpi obetovať nejaké peniaze a dať tú zmluvu skontrolovať advokátovi a pripravia si ju sami. A práve oni sa dopustia takýchto prešľapov. S čím som sa najčastejšie stretávala, bolo práve to, že opomenuli niektoré zákonné náležitosti, ktoré predpisuje zákon a ktoré v zmluve musia byť, aby zjednodušene povedané prešla cez kataster. Teda aby spĺňala tie zákonné formálne náležitosti. Veľakrát sa mi stáva, že ak si klienti napríklad pripravovali tú zmluvu sami, tak napríklad nesprávne identifikovali nehnuteľnosť. Trebárs ak predávali byt, nebolo tam presne špecifikované, nebol tam uvedený popis bytu, popis spoločných častí, spoločných zariadení bytu. Bola nesprávne identifikovaná nehnuteľnosť, nebolo možné určiť, o aký byt ide. Napríklad na akom katastrálnom území je evidovaný ten bytový dom, kde sa byt nachádza, na akom liste vlastníctva. Takisto boli nedostatočne uvedené údaje zmluvných strán, boli preklepy napríklad v menách, preklepy v adresách. Opomenuli uviesť trebárs rodné priezvisko, alebo neosvedčili podpisy. Takisto sa stáva, že zabudli priložiť povinné prílohy. Napríklad pri prevode bytu je takouto povinnou prílohou potvrdenie správcu bytového domu, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na úhradách spojených s užívaním bytu respektíve na úhradách do fondu opráv. To sú skôr také drobné chyby, ktoré sa v zásade ešte dajú zhojiť. Kataster pokiaľ nájde nejakú takú chybu, napríklad chýba nejaká príloha k zmluve, zvykne vyzvať tie strany, ktoré teda podali návrh na vklad, aby túto chybu nejako dodatočne odstránili. To katastrálne konanie sa po nejakú dobu preruší. Môžu to byť však aj fatálnejšie následky, ktoré už nie je tak jednoduché odstrániť. Respektíve ktoré môžu spôsobiť nejaké komplikácie do budúcna. Sú to napríklad nesprávne formulované ustanovenia o zmluvných pokutách